Ипотека как способ решения жилищных проблем

Ипотечное кредитование

Ипотечное кредитование, на сегодняшний день, остается одной из основных направлений в деятельности банковских организаций. В нашей статье мы расскажем о том, что такое ипотека, кто может получить этот кредитный продукт, можно ли получить ипотеку под материнский капитал, какие документы нужны для оформления ипотеки и как получить налоговый вычет при покупке новостройки по ипотеке.

Ипотечные кредиты – один из основных сегментов доходных программ банков. И даже несмотря на тот факт, что длительный срок кредита предполагает существенную переплату суммы основного долга (более чем в 2 раза), спрос на такой кредитный продукт, как ипотека, остается довольно высоким.

Что такое ипотечное жилищное кредитование?

Ипотека представляет собой кредитную программу, предоставляемую банком под залог приобретаемого или имеющегося в собственности жилья. Условия для получения такого кредита зависят не только от платежеспособности заемщика, но и от наличия у него дополнительного ликвидного имущества для обращения взыскания в случае кредитной задолженности. Стоит отметить, что банковские организации предъявляют очень жесткие требования к такому виду объектов жилой недвижимости, в частности, на них не должно быть никакие обременений (раннее оформленных залогов, наложение ареста на имущество должника и т.д.). Кроме того, тщательно проверяется платежеспособность и благонадежность заемщика, наличие у последнего ранее полученных и невыплаченных кредитов, а также иных неисполненных долговых обязательств. Информацию по данным вопросам банки, как правило, запрашивают в БКИ (бюро кредитных историй). Вместе с тем, ипотека относится к кредитным программам с обременением, зачастую требующим существенных гарантий для исполнения (например, участия созаемщика или поручителя, которые также будут нести ответственность по кредиту).

Какими правовыми актами контролируется ипотечное жилищное кредитование

Порядок оформления и получения ипотеки регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. Правовой акт раскрывает подробно права и обязанности банковских организаций, условия и требования для оформления кредитного ипотечного договора. Стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности». Порядок и условия оформления ипотеки регулируются положениями Гражданского кодекса РФ о договоре, залоге недвижимости, праве собственности и титульном владении. Порядок взыскания на объект недвижимости, в случае неисполнения обязательств заемщиком, регулируется нормами ГПК РФ и Федеральным законом «Об исполнительном производстве».

Ипотечные программы, условия получения, процентные ставки, погашение

Программы ипотечного кредитования являются сугубо индивидуальными в каждой отдельной банковской организации и разрабатываются для заемщиков с учетом статуса приобретаемого жилья и его рыночной стоимости. Так, банки предлагают следующие виды ипотечных продуктов:

• ипотека для покупки жилья в новостройке;
• ипотека для покупки недвижимости на рынке вторичного жилья;
• ипотека для приобретения загородной недвижимости;
• ипотека для строительства собственного дома.

Условия кредитования в каждом отдельном случае различны, поэтому, перед тем, как начинать сбор необходимых документов для ипотеки, потенциальному заемщику следует тщательно ознакомиться с условиями кредитования, предложенными банком. В ряде основных и обязательных требований, как правило, являются:

• платежеспособность заемщика;
• наличие у заемщика постоянного дохода;
• подтверждение у заемщика трудового стажа не менее 6 месяцев на последнем месте работы, и общего стажа не менее 3-х лет;
• возраст заемщика должен быть, как правило, не менее 21 года и не старше 65 лет на момент погашения кредита;
• недвижимость, приобретаемая по ипотеке, оформляется в качестве залога в банке до полного погашения ипотечного займа;
• в отдельных случаях требуется участие созаемщика или поручителя;
• страхование приобретаемого объекта недвижимости;
• страхование жизни и здоровья заемщика.

Отметим, что страхование приобретаемого жилья, а также жизни и здоровья заемщика может существенно повлиять на снижение процентной ставки по кредиту.

Размер процентных ставок по ипотеке на квартиру зависит от суммы первоначального взноса и срока кредита по ипотеке. Проценты начисляются в соответствии с условиями кредитной программы, так, например, средняя процентная ставка по ипотеке составляет в 2018 году 11-13%, если жилье приобретается в новостройке или на вторичном рынке, чуть выше, если кредит берется на строительство или покупку частного дома. Ипотечный кредитный договор предполагает фиксированную процентную ставку, которая не меняется в течение всего срока ипотеки. Однако, некоторые банковские организации предоставляют ипотечные программы с так называемой «плавающей» процентной ставкой, особенно, если речь идет о займе в иностранной валюте. Ипотечное кредитование предлагает лояльные условия для клиента, например: банковские организации вправе допустить рефинансирование ипотеки и предоставление отсрочки платежа, разрешает воспользоваться услугами ипотечного брокера, а также допускает поиск жилищного объекта для приобретения заемщиком самостоятельно. Срок для погашения ипотеки составляет до 30 лет. Если в ипотеку оформляется приобретение коммерческой недвижимости, в роли заемщика может выступать только юридическое лицо.

Льготы по ипотечному кредиту, военная ипотека

Льготная военная ипотека является доступным кредитным продуктом, которым могут воспользоваться участники НИС и получить жилищный сертификат после 3-5 лет службы. Преимуществом такого кредита являются: срок погашения ипотеки – до 25 лет, пониженная процентная ставка. Кроме военнослужащих лиц, закон предусматривает льготную ипотеку под материнский капитал, который принимается от заемщика в счет первоначального взноса за квартиру, при этом приобретаемая недвижимость будет оформлена в долевую собственность всех членов семьи заемщика. Также ипотечное кредитование предоставляется молодым семьям в рамках программы «Ипотека с государственной поддержкой». Основное преимущество данной программы – возможность отсрочки платежа сроком до 3-х лет, размер государственной субсидии составляет 25% от стоимости приобретаемого жилого объекта.

Залоговое обязательство при оформлении ипотеки

Важным условием при ипотечном кредитовании является передача приобретаемой недвижимости в залог. Данное требование предусматривает любой ипотечный кредитный договор, действуя на основании ст. 6 ФЗ № 102. Закладная на предмет залога, в частности, объект жилой недвижимости, передается банку и находится там до полного погашения кредита. В случае просрочки платежей, банк вправе обратить взыскание на заложенную квартиру путем продажи объекта недвижимости через публичные торги.

Основной порядок оформления ипотеки

Оформление ипотечного кредитного займа для покупки недвижимости включает в себя несколько основных этапов:

1. Обращение в банковскую организацию и получение полной консультации по условиям получения кредитного продукта.
2. Сбор и предоставление в банк необходимых документов для оформления заявки.
3. Срок рассмотрения заявки может составлять от 2-х до 10 дней.
4. После получения положительного решения по кредиту, заемщиком осуществляется поиск жилого объекта.
5. Предоставление документов по объекту жилой недвижимости в банк на рассмотрение.
6. Принятие банком жилого объекта в залог, подписание кредитного договора.
7. Выдача кредитных средств заемщику.

Важным моментом при покупке жилья по ипотеке, в том числе и в счет материнского капитала, является согласие продавца объекта жилой недвижимости на продажу квартиры по заданным условиям, поскольку получение им на руки всей суммы будет возможно только после регистрации ипотеки и подтверждения права покупателя на приобретение данной квартиры.

Напомним, что с 15 июля 2016 г. в России вступил в силу новый закон, отменяющий выдачу свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество. Какие документы нужны для ипотеки:

• оригинал паспорта заемщика, созаемщика и поручителей;
• справка о доходах заемщика по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
• документ, подтверждающий трудовой стаж на одном месте работы не менее 6 месяцев (трудовая книжка, трудовой договор);
• свидетельство о браке, так как супруг заемщика автоматически становится созаемщиком ипотечного кредита (исключением являются случаи наличия брачного договора, в котором одним из условий является отказ супруга заемщика от недвижимости, приобретаемой по ипотеке).

Кредитный ипотечный договор подписывается после оформления страховки на приобретаемый объект недвижимости. В документе обязательно обозначаются права и обязанности сторон, а также ответственность сторон при нарушении условий кредитования. Все условия кредитного договора должны быть тщательно изучены до момента его подписания. Сделка по приобретению ипотечной недвижимости регистрируется в Росреестре. Банк допускает погашение ипотечного кредита двумя видами платежей:

• аннуитетными платежами – когда займ погашается равными суммами на протяжении всего срока ипотеки;
• дифференцированными платежами – когда изначально идет выплата процентов по кредиту, а затем суммы основного долга.

К ипотечному договору прилагается обязательный график платежей с указанием полной стоимости кредитного займа.

Важно! Кредитный договор может предусматривать оплату комиссии и дополнительных процентов в случае просрочки платежей.

Возможен ли налоговый вычет по ипотеке

Налоговое законодательство РФ предусматривает имущественный вычет по ипотеке для тех, кто приобрел недвижимость в кредит, стоимость жилого объекта должна составлять при этом не менее 2 млн рублей и дополнительно вычет на начисленные проценты по кредиту на общую сумму переплаты 3 млн рублей. Срок давности налогового вычета по ипотеке не ограничен временем. Выплата льготы возможна путем исключения подоходного налога размером 13% из заработной платы или единой выплатой на банковский счет заявителя через ФНС РФ.

Ипотечное жилищное кредитование: плюсы и минусы

Подводя итог вышесказанному отметим, что основными преимуществами ипотечного кредитования, несомненно, являются возможность быстрого приобретения собственного жилья и при наличии постоянного высокого дохода – постепенная выплата кредита, не в ущерб жизненным интересам семьи. Главный же недостаток покупки квартиры по ипотеке – риск потерять постоянный доход, вследствие чего возможны просрочки обязательных платежей. Большому риску подвержены те, кто купил квартиру по ипотеке в иностранной валюте – нестабильность на валютном рынке может повлечь за собой выплаты кредитного долга в повышенном размере, в зависимости от курса.

Банки предусматривают рефинансирование валютной ипотеки на основании заявления заемщика.

В случае длительной просрочки банк вправе обратиться в суд с требованиями о выселении должника и его семьи из квартиры и выставить данное жилье на продажу. Ипотека – это, несомненно, важный шаг в жизни каждого заемщика, желающего приобрести собственную квартиру, однако, прежде, чем принять это решение, необходимо тщательно просчитать все возможные риски, создать резерв средств, благодаря которому обязательные платежи будут вноситься даже при потере постоянного заработка.

Источник

Ипотечный тупик: почему льготное жилищное кредитование не работает

Логично полагать, что рост продаж и повышение цен на рынке жилья возможны лишь при благоприятном экономическом фоне, при росте доходов населения. Но нелогичный 2020 год перевернул с ног на голову представления о том, что рынок жилья полностью зависит от экономической ситуации в стране. Пока отрасли продолжали испытывать проблемы из-за пандемии и карантинных ограничений, рынок жилья во многих городах удивлял своей активностью.

Win-Win

2019 год нельзя назвать успешным для рынка жилья России. После заметного роста продаж в 2018 году последовал вполне естественный спад на фоне роста конкуренции. Темпы роста ипотечного портфеля замедлились, а объем выдачи новых кредитов сократился, несмотря на снижающиеся ставки. Ожидания на 2020-й у участников рынка были настороженными, поэтому большинство не форсировали вывод новых проектов на рынок. Череда локдаунов в мире и быстрая корректировка прогнозов по мировой экономике в начале 2020 года лишь усиливают негативные ожидания. Инвестиционная пауза затягивается. Покупатели готовятся к будущему кризису своеобразно. В марте рынок жилья оживляется за счет покупателей, которые ждут усугубления ситуации в экономике и ухудшения условий по ипотеке. Но этот период заканчивается уже в апреле, когда половина страны оказывается запертой по домам. Раздумья о новой квартире отложены.

В отличие от 2015 года, когда был реализован первый опыт субсидирования ипотечной ставки, в 2020-м решение о введении льготной ипотеки принимается на опережение. Девелоперы еще не успели ощутить проблемы, а покупатели уже начали атаковать отделы продаж с вопросом — когда будет можно купить квартиру по сниженной ставке. В одних городах этот процесс начался в мае, в других — в июне.

Для тех, кто взял паузу весной, этот подарок от государства оказался как нельзя кстати. Новая квартира так или иначе нужна, а такой шанс представляется не каждый год. Ипотека под 6,5% годовых в этот момент воспринимается как крайне выгодное предложение, временная льгота и справедливая поддержка не только строительного сектора, но и граждан. Классический сценарий вин-вин.

Win-Lose

Неожиданный бум продаж на фоне подешевевшей ипотеки застает девелоперов врасплох. Продажи растут, предложение сокращается, новых проектов, готовых к выходу на рынок, мало. Повышение цен «сверх плана» не только не гасит спрос, но и вызывает новую волну ажиотажа. К середине лета на рынок начинают спешить покупатели, напуганные ростом цен. «Покупай, пока не подорожало» — вновь актуальный инструмент продаж. Более того, анализируя выписки Росреестра по сделкам с новостройками, мы видим, что на рынок возвращаются инвесторы. И совсем не те, которые покупают студии про запас для своих детей. Это спекулятивные покупатели, которые вернутся на рынок уже через несколько месяцев.

К марту 2021 года на рынке сохраняются высокие темпы роста цен. С начала 2020 года, по данным платформы bnMAP.pro, рост цен в Москве составил 26%, а предложение сократилось более чем на четверть. В Санкт-Петербурге выбор уменьшился на 35% при росте цен на 37%. В регионах ситуация более контрастная, но почти везде ощущение справедливых ипотечных ставок оказывается разбито о несправедливо высокие цены. Это позиция массового покупателя. Но у девелоперов своя правда. Впервые за много лет они получают возможность компенсировать рост себестоимости строительства. Темпы роста цен на квартиры в предыдущие годы сильно отстали от инфляции и строительной себестоимости.

В результате к началу 2021 года ситуация Win-Win трансформируется. Девелоперы и банки в выигрыше, а покупатели — проигравшие. Рост цен на квартиры съедает все преимущества от низкой ставки — текущие ежемесячные платежи по ипотеке часто превышают доковидные.

Lose-Lose

Ипотечная накачка рынка совпала с переходом на проектное финансирование. И без того инерционный и неповоротливый рынок потерял оперативный простор в принятии решений и стал зависимым еще и от банков. Он не успел сбалансировать повышенный спрос новыми проектами. Но в 2020 году девелоперы активно переоценивали свои возможности и строили планы на следующие два-три года.

Охлаждение спроса в 2021 году вполне прогнозируемый процесс после стремительного роста цен. Но проблемы девелоперов на этом не заканчиваются. В 2021 году с новой силой обостряется дискуссия между ЦБ и Минстроем о продлении льготной ипотеки.

Парадокс текущей ситуации в том, что продление льготной ипотеки уже не сохранит спрос на прежнем повышенном уровне, но ее отмена может вогнать рынки в депрессивное состояние. Все это происходит на фоне оптимистичных планов девелоперов по выводу новых проектов. Многие компании поверили в то, что поддержка спроса через льготную ипотеку будет долгой. Девелоперский цикл длится несколько лет, и здесь крайне важна последовательная и стабильная политика. Но на российском рынке неизменны лишь политические цели «строить больше», а условия игры постоянно меняются. К концу первого квартала 2021 года уже и девелоперы не выглядят выигравшей стороной. Становится очевидно, что льготная ипотека, запущенная в качестве антикризисного инструмента, не может быть базой для долгосрочного развития.

Как выйти из конфликта

Мы часто обсуждаем настроения покупателей, чьи ожидания быстро меняют контуры спроса. Но для рынка не менее важны и настроения девелоперов, которые формируют предложение. В отличие от спроса, здесь быстрые перемены невозможны. И многие девелоперы сейчас в замешательстве, что делать с проектами, которые должны выйти на рынок в 2022–2023 годы?

Глава ЦБ права в том, что антикризисные возможности льготной ипотеки исчерпаны. Кроме того, серьезная проблема ипотечной накачки не только в том, что она разогнала цены, а в том, что поддерживает сложившиеся диспропорции рынка жилья.

Начнем с того, что рынок жилья в России чрезвычайно централизован. На Москву, Санкт-Петербург с Московской и Ленинградской областями приходится более 40% всего строящегося жилья. При этом в данных регионах проживает менее 20% населения страны. Доля Краснодарского края в стройке — около 8% при населении 4%. Во многих регионах строительный сектор находится в депрессивном состоянии, в других же раздут за счет инвестиционных сделок и миграционных потоков. Такой дисбаланс и ранее выглядел странным, а с льготным кредитованием — тем более.

Кроме территориальных диспропорций, на рынке много и качественных проблем. В большинстве городов многоквартирная застройка стремится ввысь. Часто высотные дома строятся на окраине, а иногда в поле. Такое жилье принято называть доступным. Оно становится таковым благодаря ипотеке. Современного, комфортного и малоэтажного пригорода, районов сблокированного жилья во многих городах просто нет. Типология жилья на российском рынке жилья остается узкой. Квартиры строятся в мегаполисах, а жителям малых и средних городов приходится надеяться на самострой, грунтовые дороги и выгребные ямы. Кому повезет — будут отапливать жилье газом, но для многих семей национальным достоянием остаются дрова. Это огромный пласт рынка жилья и простор для развития правильных программ льготного кредитования.

Еще одна проблема современного рынка — смещение предложения в сторону малогабаритного и сверхкомпактного жилья. Средняя площадь строящейся квартиры в Ленинградской области — меньше 39 кв. м. Недалеко ушли и другие лидеры строительной гонки: Краснодарский край и Санкт-Петербург — около 46 кв. м, Московская область — 47 кв. м. Целые районы застраиваются студиями. Компании массово проектируют дома, ориентированные на спрос со стороны тех, кто отоваривает маткапитал, добрав недостающую сумму ипотекой. Стройкомплекс на протяжении нескольких лет штампует жилье для одиноких людей. Дома с «маткапиталками» по 16–20 кв. м — это совсем не тот эффект, на который рассчитывало государство, вводя данный инструмент поддержки.

Льготная ипотека поддерживает и цементирует все эти диспропорции. Эльвира Набиуллина права в том, что льготную ипотеку необходимо переводить из разряда экстренного инструмента поддержки в разряд инструмента развития. Но развитие немыслимо без качественного преобразования и дифференцированного подхода. Обсуждение льготной ипотеки только в разрезе территорий — ложный поиск компромисса. Инструменты развития должны иметь тонкую настройку не только в территориальной, но и в качественной плоскости. Притом что сама шкала льготной ставки может иметь более широкую вариативность, чем «есть-нет». Тонкая настройка рыночных ставок в диапазоне от 1% до 8% для отдельных городов и сегментов может быть более справедливым и эффективным решением. Такой подход сделает более прогнозируемым развитие рынка жилья для девелоперов, а возможности по динамической настройке ставки позволит поддерживать рынки в сбалансированном состоянии.

Источник