Гражданско правовые сделки как способ приобретения права пользования жилым помещением

Оформление проживания в квартире после ее продажи

Соседка готова продать мне свою квартиру по договору купли-продажи. При этом она будет там прописана и будет жить в этой квартире до конца своих дней. Соседка хочет юридически защитить себя, чтобы я не мог выселить ее из этой квартиры. Какой документ кроме договора ренты можно составить, чтобы подтвердить ее право на проживание в этой квартире после продажи?

Оба договора — и купли-продажи, и ренты — являются самостоятельными гражданско-правовыми сделками и используются, чтобы юридически оформить переход права на недвижимое имущество.

Главное при выборе договора — учесть, чтобы тип договора соответствовал реальным правоотношениям, которые вы хотите зафиксировать со своей соседкой по вопросу переоформления права собственности на квартиру.

От этого зависит, правовые нормы каких глав Гражданского кодекса РФ будут применятся: гл. 33 («Рента и пожизненное содержание с иждивением») или гл. 30 («Купля-продажа»), а также какие правовые последствия могут возникнуть в случае возможного судебного спора.

Составлять какой-то отдельный дополнительный документ по вопросу сохранения предыдущим собственником права пользования квартирой нет необходимости ни к договору ренты, ни к договору купли-продажи квартиры.

Если ваши отношения с соседкой по вопросу отчуждения квартиры действительно соответствуют предмету договора купли-продажи (ст. 454, 549 ГК РФ), то будет необходимо в договор купли-продажи квартиры включить определенный пункт.

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Таким образом, достаточно в самом тексте договора купли-продажи квартиры со ссылкой на п. 1 ст. 558 ГК РФ указать, что продавец, зарегистрированный и проживающий в квартире на момент заключения договора купли-продажи квартиры, сохраняет право проживания и пользования данной квартирой после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Источник

Признание утратившим и сохранение права пользования жилым помещением при смене собственника

Много вопросов у обычных граждан вызывает вопрос признания утратившим право пользования жилым помещением или сохранение права пользования при смене собственника.

Неоднозначная судебная практика вводит в заблуждение и юристов и обычных граждан по выбору способа защиты своих прав. Именно по этой причине Верховный Суд РФ в своем Пленуме (№14 от 2 июля 2009 г.) изложил основные рекомендации по данным категориям судебных споров.

Необходимость в признании утратившим право пользования жилым помещением и в связи с этим, снятии с регистрационного учета, возникает по одной из следующих причин:

• гражданин выехал добровольно из жилого помещения в связи с изменением семейных обстоятельств;
• гражданин вынужденно выехал из жилого помещения;
• место нахождения гражданина, зарегистрированного на жилой площади не известно;
• лицо перестало быть членом семьи собственника жилого помещения.

В данной статье рассмотрим последний случай, когда собственник жилого помещения сменился. Комментарий жилищного адвоката имеющего опыт в вопросах признания утратившим право пользования жилым помещением.

Гражданский Кодекс РФ в статье 292 устанавливает права членов семьи собственников жилого помещения: члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

В тоже время, ч. 2 ст. 292 ГУ РФ гласит, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Вышеназванный Пленум №14 от 2 июля 2009 г. разъяснил данные моменты указав, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (часть 1 статьи 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. (п.13 Пленума).

Сохранение права пользования при смене собственника.

Трактовка в законе: «если иное не установлено законом», делает отсылку к ст. 31 Жилищного Кодекса РФ, где указано, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда (часть 4 ст. 31 ЖК РФ).

Это означает, что зарегистрированное на жилой площади лицо может быть снято с регистрационного учета и выписано по требованию нового собственника, кроме случаев наличия специальной договоренности между собственником и бывшим членом семьи.

Кроме того, по требованию бывшего члена семьи, суд может сохранить на ним право пользования жилым помещением на определенный срок в следующих случаях:
а) есть у бывшего члена семьи собственника не имеется другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования другим жилым помещением по договору найма; бывший член семьи не является участником договора долевого участия в строительстве жилого дома, квартиры или иного гражданского правового договора на приобретение жилья и др.;
б) если у бывшего члена семьи собственника отсутствует возможность обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру, заключить договор найма жилого помещения и др.) по причине имущественного положения (отсутствует заработок, недостаточно средств) и других заслуживающих внимания обстоятельств (состояние здоровья, нетрудоспособность по возрасту или состоянию здоровья, наличие нетрудоспособных иждивенцев, потеря работы, учеба и т.п.).

Право бывшего члена семьи на устранение нарушений его прав на жилое помещение от собственника, закреплено в ч. 3 ст. 292 ГК РФ. Это означает, что бывший член семьи может учинить иск к новому собственнику жилья.

Кого закон относит к бывшим членам семьи?

По смыслу частей 1 и 4 статьи 31 ЖК РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения.

Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения при возникновении спора решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.

Сохранение права пользования лицом, ранее реализовавшим свое право на приватизацию жилого помещения.

Следующее положение Пленума ВС РФ говорит о том, что не может быть ограничено право пользования лица, которое участвовало в приватизации жилого помещения или отказалось от такого права и сохранило право бессрочного пользования жилой площадью.

Если правоотношения по пользованию жилым помещением носят длящийся характер, то положения части 4 статьи 31 ЖК РФ в силу статьи 5 вводного закона могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года — статья 53 ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.

К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.

Распоряжение собственностью с обременением.

Согласно пункту 19 Пленума №14, по смыслу положений части 5 статьи 31 ЖК РФ собственник жилого помещения не лишен возможности по собственному усмотрению распорядиться принадлежащим ему жилым помещением (продать, подарить) и в том случае, если не истек срок права пользования этим жилым помещением бывшего члена семьи собственника, установленный судом на основании части 4 статьи 31 ЖК РФ.

Если в период действия установленного судом срока обременения право собственности этого собственника на жилое помещение прекращено по тем или иным основаниям (например, в связи со смертью собственника жилого помещения, в результате совершения собственником гражданско-правовых сделок), то право пользования данным жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности до истечения указанного срока и он обязан освободить жилое помещение (часть 5 статьи 31, часть 1 статьи 35 ЖК РФ).

Если бывший член семьи собственника не освобождает жилое помещение, новый собственник этого жилого помещения вправе требовать его выселения из данного жилого помещения в судебном порядке (часть 1 статьи 35 ЖК РФ).

Приоритет прав собственника жилого помещения.

Конституционный суд РФ в своем Определении от 3 ноября 2006 г. N 455-О указал, что в ряде своих решений подчеркивал, что гарантии прав членов семьи бывшего собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора (определения от 21 декабря 2000 года N 274-О по жалобе гражданки Н.П. Ореховой, от 5 июля 2001 года N 205-О по запросу Октябрьского районного суда города Иркутска и др.).

Часть 4 статьи 31 ЖК РФ, предусматривая в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения и прекращение права бывшего члена семьи собственника пользоваться этим жилым помещением, одновременно допускает возможность урегулирования отношений между собственником и бывшими членами его семьи по поводу пользования соответствующим жилым помещением иным образом — путем заключения соглашения между ними.

Предусматривая известную свободу усмотрения суда при решении вопросов о продолжительности (сроке) сохранения за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением, а также об обязании собственника обеспечить соответствующих лиц иным жилым помещением, Жилищный кодекс РФ во всяком случае предполагает необходимость проверки того, имеются ли в действительности основания для сохранения права пользования жилым помещением за бывшими членами семьи собственника данного помещения, а их выселение из занимаемого жилого помещения возможно только после судебной проверки юридически значимых обстоятельств дела.

Таким образом, Конституционный Суд РФ установил, что пункт 2 статьи 292 ГК РФ и часть 4 статьи 31 ЖК РФ не могут рассматриваться как не совместимые с конституционными принципами правового регулирования владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями и не обеспечивающие защиту конституционного права на жилище. Установление же для бывших членов семьи собственника и бывших членов семьи нанимателя, а также для других лиц, обладающих правом пользования жилым помещением, различного уровня гарантий права пользования жилым помещением основано на учете федеральным законодателем объективных особенностей правового статуса этих лиц и не противоречит статье 19 (часть 2) Конституции Российской Федерации.

Источник

Договорные формы пользования жилыми помещениями: общие положения

Существует несколько договорных форм пользования жилыми помещениями, в качестве основных следует назвать договор найма жилого помещения, договор аренды жилого помещения и договор безвозмездного пользования жилыми помещениями. Помимо этого существуют и иные договоры: соглашение о вселении временных жильцов, соглашение о проживании членов семьи собственника, бывших членов семьи собственника, договор поднайма и другие. Анализ зарубежного законодательства показывает аналогичное деление и правовое регулирование нормами гражданского и жилищного законодательства

Наибольшее распространение в жилищной сфере получил договор найма жилого помещения. ГК РФ выделяет договор социального найма, договор найма жилого помещения в фонде социального использования и договор « коммерческого» найма. Термин коммерческий законодателем не используется, такое обозначение принято в научной литературе и практике в целях разграничения договоров.

В теории широко обсуждается вопрос о соотношении этих договоров. Одни авторы придерживаются позиции, согласно которой речь идет о видах договора найма (например, Седугин П.И.), другие квалифицируют их как два самостоятельных типа договоров (Брагинский М.И., Витрянский В.В.)

Помимо двух перечисленных договоров, жилищное законодательство выделяет договор найма специализированного жилого помещения (гл. 10 ЖК РФ) и договор найма в домах ЖК, ЖСК, заключенный нанимателем с членом кооператива, полностью не выплатившим свой паевой (то есть с лицом, который не является собственником). ст. 128 ЖК РФ. Некоторые авторы полагают, что договор найма специализированного жилого помещения – это разновидность договора социального найма, однако законодатель занял иную позицию и четко разграничил указанные договоры.

В этой связи попытка ГК РФ полностью обозначить систему наемных отношений не увенчалась успехом.

Специальных положений, регулирующих договор аренды жилого помещения и договор безвозмездного пользования жилого помещения, законодательство не содержит. В этой связи при заключении таких договоров следуют руководствоваться гл. 34, 36 ГК РФ.

До вступления в силу ч.2 ГК РФ договор аренды жилых помещений распространялся на отношения, связанные с использованием жилых помещений для извлечения прибыли, как гражданами, так и юридическими лицами. (Закон РФ от 24.12.1992 «Об основах федеральной жилищной политики»). С принятием ГК РФ эти отношения были охвачены гл. 35 «Договор найма», но в то же время в п.2 ст. 671 ГК РФ установлен запрет для юридических лиц выступить в качестве нанимателей по договору найма. Юридические лица при необходимости заключают договор аренды жилого помещения. Арендатор не вправе использовать жилое помещение иначе как для проживания граждан, поэтому договор аренды жилого помещения выступает промежуточным звеном и влечет необходимость заключения договора с гражданином — пользователем жилого помещения. ГК РФ не содержит ответа на вопрос какой в данном случае должен заключаться договор. В юридической литературе и правоприменительной практике нет единства по указанному вопросу. Заключаются различные договоры субаренды, поднайма, найма. На наш взгляд, в данном случае отношения между арендатором и гражданином, использующим жилое помещение для проживания, должны строиться по модели договора найма жилого помещения. Заключение иных договоров приведет к ущемлению жилищных прав граждан.

Вопрос о субъектном составе договора аренды жилого помещения в юридической литературе является спорным.

Одни авторы настаивают на том, что в качестве арендаторов могут выступать только юридические лица. Другие допускают участие физических лиц на стороне арендатора (Крашенинников П.В.)

Согласимся с позицией, согласно которой п.2 ст. 671 ГК РФ никаких ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения не устанавливает, что подтверждается следующими аргументами:

— в статье лишь определен возможный круг договоров, заключаемых юридическими лицами для оформления владения и пользования жилыми помещениями, и из него исключен договор найма

— договор аренды находится вне сферы действия гл. 35 ГК РФ, смысл ст. 671 только в установлении запрета для юридических лиц быть нанимателями в договоре найма

— отношения, возникающие из договора аренды жилого помещения, регулируются гл. 34 ГК РФ (общими положениями), которые не содержат запретов выступить физическому лицу в качестве арендатора

В результате приходим к выводу: разграничивать договор найма жилого помещения и договор аренды жилого помещения с участием физических лиц следует исходя из цели договоров: в случае если физическое лицо намерено проживать в жилом помещении – речь должна идти о договоре найма, в случае же дальнейшей передачи жилого помещения другим гражданам – о договоре аренды жилого помещения.

Источник