Эффективные способы продажи недвижимости

Как продать квартиру: пошаговая инструкция оформления выгодной сделки

Как выгодно продать квартиру самому? Стоит ли обратиться к риэлтору? Как не потерять в деньгах и быстро найти надежного покупателя? На эти и другие вопросы отвечает JCat.Недвижимость.

Решение о продаже квартиры может быть взвешенным или спонтанным. Независимо от этого, продавцу важно тщательно продумать все условия заключения сделки. Даже если деньги нужны срочно, лучше потратить несколько дней на подготовку, чем жалеть о невыгодном решении.

JCat.Недвижимость предлагает руководство «Как продать квартиру: пошаговая инструкция». Оно должно стать путеводителем каждого, кто планирует заключить договор купли-продажи.

Шаг 1. Выбор способа продажи

Есть всего два варианта на выбор: делать все самостоятельно или поручить дело специалистам. Как правильно продать квартиру: сделать все самому или обратиться в риэлторское агентство?

Правильного ответа нет. Выбор зависит от возможностей продавца. Если есть желание и достаточное количество свободного времени, вполне реально найти покупателя и оформить все документы на квартиру своими силами. Особенно этот вариант подходит в случае, если покупатель уже есть, например, квартиру хочет купить родственник или знакомый человек. Но даже в этом случае нельзя терять бдительность: грамотное юридическое оформление — не оскорбление чувств близкого человека, а обязательная подстраховка на случай непредвиденных обстоятельств. При самостоятельной продаже можно сэкономить на комиссии посреднику. Это может быть очень приличная сумма, особенно если квартира стоит дорого.

Услуги риэлтора — это идеальный выход для продавцов, которым физически некогда заниматься продажей, а также при страхе совершить ошибку.

В таком случае собственнику нужно только найти посредника, которому можно доверять, и быть готовым заплатить за его работу от 2 до 6% стоимости квартиры. Зато с владельца снимаются все заботы: ему не нужно искать покупателей, бегать по различным инстанциям и можно даже не ходить на просмотры. Единственное, что не сможет сделать риэлтор, — это оформить документы, которые выдают только собственнику недвижимости.

Шаг 2. Выбрать риэлтора

Допустим, вы выбрали вариант помощи специалиста в этой сфере. Теперь нужно не только найти посредника, но и оценить, насколько он компетентный, порядочный и опытный для того, чтобы оформить выгодную продажу. Лучше всего обратиться к эксперту, который уже помог кому-то из знакомых. Если таких вариантов нет, то стоит встретиться с несколькими специалистами «из объявлений», чтобы понять, с каким человеком будет комфортнее работать. При личной встрече можно попросить показать документы об образовании и квалификации, поделиться успехами продаж и решения подобных случаев. Дополнительное подтверждение компетентности риэлтора — его участие в заседаниях профессиональных сообществ, повышение квалификации, участие в различных мероприятиях в качестве эксперта.

Шаг 3. Оценка недвижимости

Как выгодно продать квартиру? При продаже недвижимости очень важно не прогадать с ценой. Завышенные ожидания часто приводят к тому, что риэлторы в течение нескольких месяцев безуспешно пытаются найти покупателя, и в итоге продавец соглашается на цену значительно ниже, чем можно было бы поставить изначально.

Для людей, которые никак не связаны с недвижимостью, вопрос об ожидаемой выручке загоняет в тупик. Чтобы этого избежать, лучше «прицениться» заранее. Сделать это можно на сайте Федеральной службы государственной статистики.

Но нельзя просто скопировать «ценники» оттуда, поскольку окончательная стоимость недвижимости зависит не только от площади жилья, но и от дополнительных факторов. Среди них:

• район расположения квартиры;
• удаленность от центра города;
• инфраструктура в микрорайоне;
• тип дома;
• этаж квартиры;
• количество комнат;
• особенности планировки;
• стоимость коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно сформировать цену на квартиру, нужно найти максимально похожие объекты на рынке недвижимости. В объявлениях можно посмотреть их срок давности. Это покажет реальный спрос на такие предложения.

Конечно, лучше обратиться к специалистам по оценке недвижимости, чтобы не прогадать с ожидаемой выручкой.

Кроме того, если продажа терпит, можно попробовать поднять цены и посмотреть на реакцию желающих приобрести жилье.

По подсчетам экспертов в сфере недвижимости, правильно подобранная цена привлекает около 60% потенциальных покупателей.

Шаг 3. Оформление документов

Чтобы сделка состоялась, важно побеспокоиться о документах на объект недвижимости. Любые неточности в сборе официальных бумаг могут удлинить время сделки и отпугнуть покупателей.

Все документы для продажи квартиры делятся на обязательные и дополнительные. Их может запросить регистратор сделки, попросить покупатель или потребовать банк.

Документы, без которых нельзя заключить сделку купли-продажи:

• паспорта всех собственников квартиры (для детей — свидетельства о рождении);
• договор между продавцом и покупателем;
• разрешение опекунского совета — в случае, если есть несовершеннолетние собственники квартиры;
• согласие супруга или супруги — нотариально заверенный документ нужен, если недвижимость была куплена в браке;
• доверенность — если делами продажи занимается не собственник.

• свидетельство о праве собственности, если продавец стал собственником квартиры до 2016 года;
• выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги;
• подтверждение отсутствия долгов по оплате коммунальных счетов;
• справка о том, что перепланировка сделана на законных основаниях.

Позаботьтесь о документах заранее. Их оформление может занять так много времени, что покупатели не дождутся и найдут другой вариант квартиры.

Шаг 4. Поиск покупателей

Продавцу придется продумать виды рекламы и подключить маркетинговый талант, чтобы грамотно составить объявление.

Основные ключи к успеху:

• качественные фотографии — освещение, композиция, выбор объектива могут сыграть важную роль в привлечении покупателей;
• объявление с подробностями о преимуществах и технических характеристиках квартиры;
• поиск правильной площадки для объявления;
• размещение рекламы в печатных изданиях, расклейка объявлений на досках — все еще есть люди, которые не пользуются соцсетями.

Объявление должно быть коротким, но содержательным. Все факты желательно подкрепить удачными фотографиями, чтобы покупателю сразу захотелось посмотреть на квартиру лично.

Шаг 5. Показ квартиры

Кульминация знакомства покупателей с квартирой — это личная встреча. Риэлторы знают, насколько важно «зацепить» клиента во время показа. Нужно подготовиться к встрече: привести в порядок не только квартиру, но и придомовую территорию, подъезд, лестничную площадку. Минимальная уборка и яркие лампочки в подъезде могут стать дополнительным преимуществом для покупателя при выборе между несколькими вариантами.

Заранее подумайте, какие в квартире есть недостатки, как их можно «сгладить». Также стоит сразу определиться с минимально допустимой ценой, чтобы во время переговоров и торга не поддаться на давление покупателей. Проявите заботу, станьте для претендентов на квартиру друзьями и советчиками, не давите и не навязывайтесь. После просмотра спросите о впечатлениях, а через несколько дней напомните о себе звонком или сообщением.

Один из действенных лайфхаков — показ квартиры сразу нескольким потенциальным покупателям. В такой ситуации срабатывает конкуренция: это может подтолкнуть к покупке.

Шаг 6. Составление договора и финансовые операции

Еще один важный этап — это расчет за квартиру. В этих вопросах лучше проконсультироваться со специалистом: нотариус поможет составить договор о передаче задатка или аванса, расписку о расчете покупателя и сам договор купли-продажи. Именно договор необходимо передать в Росреестр для регистрации сделки.

Передача денег должна быть безопасной: важно не распространяться даже родственникам о дате и времени сделки. Лучше всего производить финансовые операции с помощью нотариуса: покупатель может рассчитаться наличными в кабинете у специалиста или произвести передачу денег через специальный счет специалиста. Еще один надежный способ расчета — услуга банковской ячейки.

Дополнительные советы

Не стоит забывать о том, что на каждом из этапов продавца могут подстерегать мошенники. Главное, чтобы передача денег за квартиру состоялась до подписания договора купли-продажи, иначе уже бывший собственник недвижимости рискует остаться без средств за нее. В любой непонятной ситуации лучше обратиться за помощью к юристам и специалистам по недвижимости: оплата их услуг не сравнится с суммой, которую можно потерять при неудачной сделке.

Продажа недвижимости — это искусство, поэтому к каждому из этапов нужно подойти не только с умом, но и с душой. Тогда выгодная сделка не заставит себя ждать.

Источник

Как быстро и дорого продать квартиру

Призываем на помощь магические ритуалы

Экономическая ситуация сейчас непростая, но рынок недвижимости так же активен: люди охотно улучшают жилищные условия, уменьшают ипотечные ставки, избавляются от неликвидного жилья.

Если для продажи недвижимости вы наняли самого крутого риелтора, а покупатель не спешит расстаться с деньгами и радостно отмечать новоселье в вашей квартире, попробуйте методы «черных» риелторов.

Дисклеймер

Все методы, описанные в этой статье, законны и юридически чисты. «Черным» мы называем специалиста по недвижимости, который использует непопулярные методы по продаже жилья. Возможно — черномагические.

Отдавать монеты

Зайдите на популярный в вашем регионе сервис по продаже недвижимости и примените фильтры поиска квартиры: тип постройки, район, метраж и этаж. Помните: все хотят больше квадратных метров за меньшие деньги. Поставьте себя на место покупателя. Сравните среднюю цену на похожие объекты и в случае необходимости скорректируйте стоимость вашей квартиры — вы должны «встать в рынок», как говорят риелторы.

Затем разложите по углам каждой комнаты по монетке и громко произнесите:

«Пусть деньга деньгой вернется!».

Через трое суток соберите монеты и раздайте как милостыню.

Чистить ауру дома

Уберите личные вещи, подклейте тот кусочек обоев, протрите плафоны, оставьте пустыми все горизонтальные поверхности — полки, тумбы и столы. Загляните в объявления раздела «Аренда», чтобы понять, какими должны быть идеальные фотографии.

Проведите генеральную уборку в четверг на убывающей Луне. Чистите дом, используя воду, набранную в равных количествах из стольких кранов, сколько есть в жилище. Вода должна отстояться не менее трех часов. Затем соберите три веника: старый, которому больше года, приобретенный 2—3 месяца назад и совершенно новый, купленный до полудня в день уборки.

Сначала смочите в приготовленной воде самый старый веник и подметите все комнаты по часовой стрелке. Затем подобным образом используйте второй и последний. Весь мусор соберите в один пакет, туда же положите первый веник и отнесите на свалку. По возвращении вымойте руки под проточной водой с мылом.

И только после этих ритуалов приступайте к фотосъемке.

Притягивать купцов

В тексте объявления укажите преимущества, о которых потенциальные покупатели могут и не догадаться: верхний этаж — это не риск протечки крыши, а отсутствие топота соседей сверху и прекрасный вид из окна, окна на север — это не постоянная тьма, а приятная прохлада знойным летом.

На рассвете наберите воды в стеклянную банку и, стоя лицом к востоку, читайте текст:

«Отказываются хозяева от дома сего; едут купцы со всех четырех сторон, глаза у них мылом замылены, песком засыпаны, водой залиты. Покупают они дом без торгу и приглядки».

Этой водой нужно побрызгать все комнаты в доме, двигаясь по часовой стрелке. Брызгайте по окружности комнат вдоль плинтусов и особо тщательно обрабатывайте все имеющиеся углы. В завершении процедуры вылейте остаток воды на крыльцо перед входной дверью.

Отречься от жилища

Разместите информацию о продаже недвижимости на всех доступных интернет-ресурсах, включая таргетированную рекламу в социальных сетях. Расклейте объявления по району — возможно, кто-то хочет перевезти к себе старших родственников и ищет квартиру поблизости.

Затем отрекитесь от жилья, мысленно поблагодарите квартиру за уют и тепло и вымойте пол во всех комнатах, а грязную воду вылейте на дорогу. Перед этим наговорите на ведро с водой:

«Четыре угла, домина мой и домовой,
Отрекаюсь от вас, от дверей, замков,
От четырех углов и домового.
Кто мне деньги за вас принесет,
тот вас себе заберет».

Если вам кто-нибудь встретится по дороге, когда будете выносить воду, то все будет напрасно. Делать на убывающую Луну, лучше ночью.

Создать ажиотаж

Есть такой способ продажи недвижимости — аукцион. Суть проста: в объявлении о продаже указывается стоимость на 20% ниже рыночной с поправкой «продам за эту цену или лучшее предложение». В течение двух недель формируется список потенциальных покупателей: обрабатываются входящие звонки, но показ объекта назначается для всех звонивших в один день. Как правило, это суббота или воскресенье.

В назначенный день покупатели оценивают квартиру с интервалом в 15—20 минут — провожаем одних и сразу встречаем других, создавая ажиотаж, — и оставляют свое предложение о покупке. Таким образом собирается пул реальных покупателей, а вы тратите гораздо меньше времени и нервов для презентации квартиры.

Накануне проведения аукциона положите ключ от квартиры в кипящую воду. Во время кипения читайте:

«Как люди не могут жить без железного замка,
Без железного ключа,
Так и не смогут они быть без
Моей квартиры (дома).
Как вы, люди, не можете быть
Без еды и без воды,
Так вы не сможете и без
Моей квартиры (дома)».

Воду остудите, слейте в банку, а накануне сделки вымойте руки этой водой.

Продажа недвижимости — это всегда большое событие и хорошая прибыль. Почитайте, как можно распорядиться деньгами от продажи комнаты в коммуналке, чтобы купить особняк:

1. Вложить в ценные бумаги.
2. Открыть индивидуальный инвестиционный счет.
3. Купить искусство.

Источник

Как быстро продать квартиру. 10 простых шагов

Можно продать свое жилье в течение двух-трех месяцев, но иногда квартира зависает на вторичном рынке и на полгода, и на год. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подготовить к продаже квартиру и что поможет продать ее быстрее.

Эксперты в статье:

• Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»
• Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»
• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
• Александр Катков, партнер Legal Group «NOVATOR», адвокат
• Николай Миллер, нотариус города Москвы

Как правильно подготовиться к продаже

Шаг 1 — собрать и восстановить оригиналы всех правоустанавливающих документов. Главное — это документы, подтверждающие право продавца на недвижимость.

Шаг 2 — оплатить все долги по коммунальным платежам, налогам, сборам за капитальный ремонт.

Какие документы нужно подготовить:

• паспорт;
• справку о составе семьи. Это расширенная выписка из домовой книги, позволяющая покупателю узнать состав семьи. Ее можно получить в МФЦ;
• выписку из ЕГРН. Заменяет собой свидетельство о праве собственности. Можно получить либо в МФЦ, либо на официальном сайте Росреестра;
• нотариальную доверенность. Оформляется в том случае, если собственник не может принять участие в сделке;
• разрешение органов опеки и попечительства. Требуется, если один из собственников квартиры — несовершеннолетний младше 14 лет. Если несовершеннолетний только зарегистрирован в квартире, разрешения опеки не требуется;
• свидетельство о рождении ребенка. Если несовершеннолетнему собственнику уже исполнилось 14 лет, свидетельство предоставляется вместе с паспортом;
• письменное согласие супруга. Недвижимость, которая приобретена в браке, считается совместной собственностью — даже если в документах значится только один владелец. В этом случае для заключения сделки продавцу потребуется письменное согласие супруга. К пакету документов надо приложить свидетельство о браке;
• правоустанавливающий документ. Если квартиру покупали, то потребуется предыдущий договор купли-продажи, если приватизировали — договор приватизации, если получили в подарок — дарственная, а если получили в наследство — необходимо предъявить свидетельство о праве на наследство;
• технический паспорт. Документ содержит технические характеристики квартиры и ее подробный графический план, он также позволит узнать о наличии незаконной перепланировки. Копию технического паспорта можно заказать в БТИ или МФЦ.

Шаг 3 — заверить у нотариуса согласие супруга на продажу квартиры, если квартира относится к совместно нажитому имуществу и приобреталась в браке.

Шаг 4 — сняться с регистрационного учета (выписаться из квартиры). Это можно сделать и после сделки, но покупателей больше привлекает квартира, в которой нет зарегистрированных людей, а особенно малолетних детей.

Шаг 5 — получить согласие от органов опеки и попечительства на сделку, если среди собственников квартиры есть дети младше 18 лет.

Шаг 6 — сделать качественные фотографии квартиры с разных ракурсов, которые позволят потенциальному покупателю хорошо ее осмотреть. По возможности сделать видеообзор квартиры.

Как общаться с потенциальным покупателем

Лучше всего заранее написать список вопросов и ответов, чтобы не «поплыть» при общении. Не раздражаться — звонков может быть много. По словам Елены Мищенко, на это надо выделить время, нужно понимать, что продажа квартиры — серьезная работа.

Шаг 7 — подготовить грамотное объявление о продаже, в котором нужно указать все важные характеристики квартиры и ее конкурентные преимущества по отношению к иным квартирам, расположенным в данном районе.

Шаг 8 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении указывают стороны сделки, полную стоимость объекта и размер аванса.

Шаг 9 — подписать договор купли-продажи, зарегистрировать сделку.

Шаг 10 — получить деньги.

«Выполнение этих рекомендаций позволит вашей квартире быть значительно привлекательнее других объектов недвижимости и позволит быстро выйти на сделку и продать ее», — говорит партнер Legal Group «NOVATOR», адвокат Александр Катков.

Как правильно определить цену квартиры

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Для начала проводим маркетинговый анализ — узнаем, сколько стоят сходные квартиры. Смотрим в базах объявлений, сколько просят за такие же или максимально похожие объекты в этом же районе. Чем больше разных квартир удастся проанализировать, тем точнее окажется оценка квартиры.

Затем сужаем поле. Например, вы продаете однушку на последнем этаже, без перепланировок, нужен косметический ремонт. В этом случае ищем максимально сходные объекты и начинаем их прозванивать, спрашиваем у продавца о деталях. Можно даже сходить на просмотр и своими глазами оценить квартиру, понять, как ее продают, как оценивают. Чем больше деталей будет учтено, тем выше шанс адекватной оценки вашего объекта.

Как оформить договор купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры может быть только в письменной форме. Его можно написать от руки, скачать образец в интернете или составить у нотариуса. Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания, поясняет Надежда Коркка. Чтобы официально вступить в права владения квартирой, надо зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Как произвести расчет

Важным вопросом для продавца квартиры во время сделки остается ее безопасность и законность. Продажа недвижимости может быть оформлена продавцом самостоятельно и без привлечения риелторов и юристов. Но у продавца на всех этапах продажи (подготовки документов, заключения договора, получения денег) всегда существует риск остаться без имущества или денег.

«Безопасным, быстрым и финансово выгодным способом является расчет через публичный депозитный счет нотариуса. Его использование позволяет полностью отказаться от обналичивания денег и провести расчет без каких-либо рисков. За своевременное перечисление денег будет отвечать нотариус. Депозитный счет может быть открыт только в банке, что также гарантирует сохранность денежных средств», — говорит Николай Миллер.

Источник