Договор купли продажи как производный способ приобретения права собственности

Позиции высших судов по ст. 218 ГК РФ >>>

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.

2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.

3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Источник

ЦЕНТР РЕГИСТРАЦИИ И КАДАСТРА

НАША СПЕЦИАЛИЗАЦИЯ — КАДАСТРОВЫЙ УЧЁТ И РЕГИСТРАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Производные способы приобретения права собственности на недвижимое имущество.

Основания приобретения права собственности — это различные правопорождающие юридические факты, то есть обстоятельства реальной действительности, с которыми закон связывает возникновение права собственности на определенное имущество у конкретного лица.

Производные способы приобретения права собственности. Наличие правопреемства — вот основной отличительный признак производных способов приобретения права собственности на недвижимость. К производным способам приобретения права собственности относятся:

- приобретение по договорам;
- в порядке наследования;
- в результате реорганизации юридического лица.

Важное значение имеет определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. На объекты недвижимости, права на которые подлежат регистрации, право собственности у приобретателя по договору возникает в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в момент государственной регистрации перехода права, а не в момент фактической передачи или в какой-либо иной момент, определенный договором.

Право собственности на недвижимое имущество и любое иное имущество, переходящее в порядке наследования по завещанию или по закону, возникает со дня открытия наследства. Статьей 1152 ГК РФ установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследникам на праве собственности со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации. В этом случае государственная регистрация имеет не правообразующее, а лишь правоподтверждающее значение.

При реорганизации юридических лиц право у организаций-правопреемников возникает с момента их государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц. Основание возникновения права — передаточный акт или разделительный баланс (ст. 58 ГК РФ).

Автор: Управляющий партнер юридической компании «Елоерс Груп» Еланский Игорь.

Источник

Производные способы приобретения права собственности

1. В данную группу входит не такое большое количество способов, однако один из них, вероятно, наиболее распространенный из всех существующих, а именно приобретение права собственности на основании сделки об отчуждении имущества ( п. 2 ст. 218 ГК). Гражданский кодекс называет в качестве примеров таких сделок договоры купли-продажи, мены, дарения и уточняет, что приобретение права собственности возможно и на основании иной сделки об отчуждении имущества. Перечень, таким образом, не закрыт и позволяет применять соответствующие нормы ко всем разновидностям сделок.

Исключительно важным является определение момента, с которого приобретатель вещи по договору становится ее собственником. Статьи 223 и 224 ГК закрепляют практику признания моментом приобретения права собственности момент передачи вещи, если иное не установлено законом (в частности, необходимость государственной регистрации) или договором. На сегодняшний день к моменту государственной регистрации привязано возникновение права собственности при отчуждении недвижимого имущества.

В отношении же движимого имущества следует отметить главное. А именно до передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором, право собственности у приобретателя по сделке не возникает. Соответственно, в большинстве случаев сам по себе факт заключения сделки не становится основанием приобретения права собственности.

Момент передачи вещи определяется ст. 224 ГК:

а) вручение вещи приобретателю, т.е. фактическое поступление ее во владение приобретателя или указанного им лица;

б) сдача вещи перевозчику (первому перевозчику, если их несколько) или в организацию связи для пересылки приобретателю, если отчуждатель не принимал на себя обязательства по доставке вещи;

в) так называемая передача короткой рукой, когда вещь, уже находящаяся во владении приобретателя, считается переданной ему с момента заключения договора об отчуждении вещи;

г) передача вместо самой вещи товарораспорядительного документа на нее (например, коносамента).

Помимо этого, в положениях ГК об отдельных видах обязательств имеются специальные нормы о передаче недвижимости ( ст. 556 ГК) и предприятия ( ст. 563 ГК), а нормы о договоре дарения предусматривают такой способ передачи вещи ( п. 1 ст. 574 ГК), как символическая передача (вручение ключей от автомобиля, например) или вручение правоустанавливающих документов.

Как правило, именно по сделке происходит приобретение права собственности на доходы в порядке ст. 136 ГК.

2. Если рассматривать в качестве сделки действия, совершаемые при учреждении юридического лица, разновидностью приобретения права собственности по сделке можно считать внесение имущества в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал юридического лица.

При внесении в уставный (складочный) капитал движимого имущества право собственности у юридического лица обычно возникает с момента передачи ему имущества по общим правилам ст. 223 ГК. Однако в случае, когда к моменту передачи юридическое лицо еще не зарегистрировано, право на имущество возникает у него не ранее даты такой регистрации. При внесении в уставный (складочный) капитал недвижимого имущества право собственности у юридического лица возникает с момента государственной регистрации права за этим юридическим лицом.

3. Зачастую в качестве отдельного способа приобретения права собственности рассматривается приватизация как передача государственного или муниципального имущества в собственность граждан и юридических лиц ( ст. 217 ГК) в силу наличия специального правового регулирования ( Закон о приватизации, Закон о приватизации жилищного фонда и др.). Однако во всех случаях приватизируемое имущество передается гражданам и юридическим лицам на основании тех или иных сделок либо имеет место реорганизация юридического лица в форме преобразования государственного (муниципального) предприятия в акционерное общество.

4. В основе следующих двух производных способов приобретения права собственности ( п. 2 ст. 218 ГК) лежит универсальное правопреемство.

При наследовании ( ст. 1110 ГК) происходит переход имущества умершего к его наследникам. Для возникновения права собственности у наследника необходимо:

— открытие наследства ( ст. 1113 ГК) вследствие смерти наследодателя или объявления его умершим;

— принятие наследства наследником ( ст. 1152 ГК).

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (п. 4 ст. 1152) . Если же принятия наследства не было, право собственности у наследника не возникает.

При реорганизации юридического лица ( ст. 58 ГК) происходит переход его имущества к правопреемникам.

Для возникновения права собственности у правопреемника реорганизованного юридического лица необходимо:

— надлежащее оформление, утверждение и представление передаточного акта ( ст. 59 ГК);

— государственная регистрация юридического лица, создаваемого в результате реорганизации.

Следует отметить, что в обоих случаях (и при наследовании, и при реорганизации) право собственности на недвижимое имущество (либо на иное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации) возникает у приобретателя независимо от момента государственной регистрации. Государственная регистрация здесь носит лишь правоподтверждающий характер.

Источник

Договор купли-продажи

Рассказываем, как покупать и продавать по закону

Сегодня вы покупаете хлеб или воду, завтра продаете зимний пуховик, а послезавтра подыскиваете велосипед для летних прогулок.

Все это происходит благодаря договору купли-продажи.

Что вы узнаете

В этой статье мы расскажем о юридической стороне вопроса — то есть что такое купля-продажа с точки зрения закона. Здесь будут практические примеры, но задача статьи — дать вам общее представление об этом понятии.

Что такое договор купли-продажи

Это соглашение между двумя сторонами о том, что одна из них — продавец — передаст другой стороне — покупателю — определенную вещь, когда получит за нее оплату. Соглашение может быть письменным, но в некоторых случаях может быть и устным.

Договор купли-продажи нужен, чтобы подтвердить переход права собственности на товар от продавца к покупателю. Еще договор пригодится, если вам продали некачественный товар и вы хотите его обменять или вернуть свои деньги.

Если ваш товар из особенной категории, например автомобиль, то договор купли-продажи попросят показать при регистрации машины в ГИБДД , чтобы убедиться, что вы купили ее честно. Без регистрации вы не сможете законно пользоваться автомобилем.

Стороны договора

Гражданский кодекс предъявляет минимум требований к сторонам по договору купли-продажи. Основное требование: продавец должен быть собственником товара или иметь другие права, которые позволяют ему передать товар покупателю.

Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании. Различается лишь размер ответственности и то, будет ли работать закон «О защите прав потребителей». Мы расскажем об общих правилах заключения договора купли-продажи и о нормах, которые защищают граждан.

Форма договора купли-продажи

Закон не обязывает вас заключать договор купли-продажи в письменной форме. Это значит, что даже когда вы на рынке покупаете килограмм огурцов, не подписывая никаких договоров, купля-продажа все равно происходит, а ваши отношения с продавцом все равно подчиняются общим правилам.

Есть три исключительных случая, когда Гражданский кодекс настаивает на том, чтобы вы составили договор купли-продажи в письменном виде:

два гражданина РФ покупают/продают что-то дороже 10 тысяч рублей — ст. 161 ГК РФ ;
ваш контрагент — юридическое лицо — ст. 161 ГК РФ ;
вы продаете или покупаете недвижимость — квартиру, комнату, земельный участок, дачный домик и прочее — ст. 550 ГК РФ .

Если вы не составите и не подпишете договор в первых двух случаях, он все равно будет действовать. Но если что-то случится, вы не сможете позвать свидетелей в суд, чтобы подтвердить существование этого договора.

Если вы продаете или покупаете недвижимость, договор купли-продажи надо обязательно заключать в письменной форме. Иначе договор признают недействительным, а квартиру или дом — не вашей собственностью.

Регистрировать сам договор сейчас не надо даже при покупке квартиры. Регистрация нужна только при смене собственника. Нотариус для договора купли-продажи в большинстве случаев не требуется, но есть исключения.

Нотариус нужен, если вы продаете или покупаете имущество в таких ситуациях:

это доля в квартире или доме — ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
это квартира вашего ребенка или человека, над которыми вы осуществляете опеку, — ч. 2 ст. 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
это квартира, но вы продаете ее не просто так, а с условием, что вам будут пожизненно выплачивать средства на ваше содержание — ренту, — ст. 584 ГК РФ .

Содержание договора купли-продажи

Главное и единственное, о чем продавец и покупатель должны договориться заранее, — это товар. Если они не решили, что именно и в каком количестве будет предметом сделки, то и договора никакого нет. Товар должен быть именно тем и в том количестве, о котором стороны договорились. Еще товар должен быть качественным.

Именно тот, о котором договорились. Если Галя обещала продать Кристине туфли «Кристиан Лабутен» из натуральной кожи, размер 37, оттенок nude 6248 и обязательно с надписью Pigalle 120 patent kauf, то туфли «Гуччи» 38-го размера и без надписи не подойдут.

Ассортимент. Если Кристина ожидала несколько разных пар туфель, Галя должна продать их в точном соответствии с ожиданиями Кристины. Если Галя обманула ожидания Кристины, последняя может вообще отказаться принимать товар или попросить о замене неподходящих туфель. Такое право ей дает статья 468 Гражданского кодекса.

Количество. Если товарных единиц несколько, любой человек должен суметь их сосчитать. Нельзя договариваться о количестве товара в непонятных системах измерения.

Качество. Либо вы обговариваете качество товара отдельно, либо продавец передает вам товар, пригодный для целей, которые вы заявили при заключении договора. Например, если Кристина и Галя договаривались о туфлях, Галя не может продать Кристине туфли со сломанным каблуком, в которых невозможно ходить.

Продавец может попытаться продать некачественный товар, предупредив об этом покупателя заранее. Например, сказать: «Галя, у этих туфель отломан каблук, я тебе за него скину десять тысяч». Так можно.

Но если продавец не предупредил, а покупатель не заметил подвоха, то, согласно ст. 475 ГК РФ , покупатель может:

потребовать уменьшить цену соразмерно недостатку товара;
потребовать отремонтировать товар, если это возможно;
отремонтировать товар за свой счет, а потом прийти к продавцу с чеком за ремонт и потребовать полного возмещения.

Если товар так плох, что использовать его по назначению точно не получится, то покупатель может либо потребовать назад деньги, либо заменить товар на аналогичный, но уже качественный.

Вы можете предъявить все эти претензии продавцу, даже если до этого подписали акт об отсутствии у товара недостатков, а нашли их позже.

О чем еще нужно договориться

Спросить, сколько собственников у товара, то есть нет ли у товара каких-то других собственников, кроме продавца, и не наложены ли на этот товар какие-то ограничения или обременения. Хотя, если правда об их количестве откроется позже, гражданский кодекс разрешает вам отказаться от договора совсем или требовать снижения цены. Но мы рекомендуем проверять обременения сразу.

Проверить документы. Когда вы получаете товар, обязательно проверяйте, на месте ли все инструкции, технические паспорта и сертификаты качества. Передать их вам вместе с товаром — обязанность продавца, даже если он продает вам ношеные туфли (п. 2 ст. 456 ГК РФ ).

Если вам не нужны эти документы, можете прямо об этом сказать продавцу. Но если в будущем возникнут проблемы с товаром, обменять его или вернуть деньги без технического паспорта и сертификатов будет сложнее, чем с ними.

Договориться, кто доставляет товар и каким образом. От этого зависит момент перехода риска случайной гибели или повреждения товара.

Случайная гибель товара — ситуация, когда товар кто-то уничтожил, но не продавец и не покупатель

Предположим, Маша решила купить пылесос. Она зашла на сайт крупного магазина бытовой техники и выбрала себе ручной пылесос «Дайсон» за 19 990 рублей. Сайт предложил Маше два варианта доставки: самовывоз из розничного магазина и доставку курьером. Когда же пылесос юридически станет принадлежать Маше?

Самовывоз. Если Маша выберет самовывоз, то формально она отвечает за пылесос с момента получения смс или письма от продавца о том, что товар можно забирать из магазина. Фактически Маша станет владельцем пылесоса с момента его получения на стойке выдачи товара. Магазин доставляет пылесос на стойку, а Маше отправляет уведомление. С этого момента считается, что магазин исполнил свои обязательства. Чем дольше Маша тянет с получением товара, тем больше она рискует, что с ее пылесосом что-то случится не по вине магазина.

Доставка курьером. Если Маша выбрала доставку курьером, то магазин исполнит свои обязанности только тогда, когда курьер вручит товар лично Маше в руки у нее дома, на работе или в другом месте встречи. Если курьер поцарапает пылесос по дороге или уронит его в лужу, то за повреждения отвечает магазин.

Пылесос попадает под Машину ответственность только после того, как она взяла его в руки. Если Маша после этого уронит и сломает пылесос, то она сама виновата.

Сторонняя доставка. Магазин передал пылесос в доставку сторонней организации, услугами которой решила воспользоваться Маша. В таком случае магазин перестает быть ответственным за повреждения с того момента, как вручит товар представителю сторонней курьерской службы.

Если с товаром что-то случилось, рискует Маша, но она может предъявить претензии курьерской службе. Московский городской суд в определении по делу № 33-3461 о взыскании стоимости недоставленного товара с продавца признал, что продавец перестает нести ответственность за товар, когда отдает его курьеру. Товар выехал из магазина, целый и в полной комплектации — продавец перестал нести риск случайной гибели. Если товар погиб по дороге, например, в результате ДТП , магазин не обязан возмещать вам его стоимость.

Как оплатить товар

Оплатить товар можно как угодно, но обговорить способ оплаты нужно заранее.

Покупатель обычно передает деньги непосредственно до или после передачи ему товара. Если вы не договорились о рассрочке, а потом вдруг ее захотели, продавец может законно отказать вам и потребовать заплатить всю сумму сразу.

Если вы отказываетесь платить тогда, когда договорились, или берете товар, но не спешите с оплатой, — это неисполнение обязанностей по договору купли-продажи. За это продавец имеет право потребовать у вас всю сумму товара с процентами.

Работает это и наоборот: если у вас в договоре есть условие об отсрочке или рассрочке платежа, то по умолчанию продавец не может заставить вас заплатить раньше срока. Но могут быть специальные условия в договоре, которые позволят продавцу это сделать, например, если вы задержите очередной платеж рассрочки.

Как оформить договор купли-продажи

Не существует строгой обязательной формы договора купли-продажи, вы можете составить его в свободной форме. Помните обо всех пунктах, которые мы описывали в статье: какой товар, сколько его, за сколько, когда, кто и как доставляет.

Оформлять договор купли-продажи можно дома, в кафе, на улице, в парке — где угодно. Можно сходить к нотариусу, но это вас делать никто не заставляет, даже закон.

Если в ваших отношениях с контрагентом что-то изменилось, вы можете либо заключить новый договор — то есть переоформить его, либо подписать дополнительное соглашение к старому.

Мы составили примерный образец договора купли-продажи на примере туфель.

Как зарегистрировать договор купли-продажи

Договор купли-продажи регистрировать не нужно.

Но если вы покупаете машину или квартиру, государство требует от вас зарегистрировать переход права собственности на товар. Для этого обязательно нужно составить договор в письменной форме в трех экземплярах — для покупателя, продавца и регистрирующего органа.

Как расторгнуть договор купли-продажи

Способ 1. Другая сторона не против расторжения, и вы просто договариваетесь о том, что купля-продажа не состоится. Не состоялась — и не состоялась, так можно.

Способ 2. Другая сторона против расторжения, но обстоятельства, при которых вы заключали договор, существенно изменились. В этом случае другая сторона может потребовать возместить убытки, так как она-то рассчитывала на исполнение договора. Например, человек заказал дорогие спортивные лыжи, но пока их везли, он повредил сухожилие, и врачи сказали, что ему нельзя кататься. Тогда лыжи отменяются, но стоимость доставки, скорее всего, придется компенсировать.

Из-за существенного изменения обстоятельств вы можете расторгнуть любой договор, не только купли-продажи.

Способ 3. Если вы продавец, а ваш покупатель не принял товар, то вы в любой момент можете потребовать расторжения договора. А если покупатель товар принял, но не платит за него, тогда смело требуйте и расторжения, и возврата товара.

Способ 4. Если вы покупатель, а продавец передал вам неполный комплект товаров, безнадежно испорченный товар, товар не в том ассортименте, который вы просили, не сказал, что товаром владеют еще пять человек, и отказывается исправить свои ошибки, — вы можете расторгнуть договор.

Сколько действителен договор купли-продажи

Договор действует до тех пор, пока продавец не передаст товар, а покупатель не оплатит его. Когда это происходит, договор считается исполненным.

В договор можно включить условие о передаче товара к определенному сроку. После этого договор действительности не теряет, но для продавца наступает просрочка, если он вдруг не передал товар.

Если покупаете товар в магазине

Как только вы пересекаете порог магазина или начинаете складывать товары в виртуальную корзину, покупая в интернете, вы — потребитель. Это прекрасно, потому что вы переходите под защиту не только гражданского кодекса, но и специального закона «О защите прав потребителей». Важное уточнение: это действует, только если вы делаете покупки лично для себя, а не, например, для своего магазина автозапчастей.

У продавца, работающего с потребителями в сфере розничной торговли, сразу появляется несколько важных обязанностей.

Обязанность оформить уголок потребителя и поместить туда Правила продажи отдельных видов товаров, книгу отзывов и предложений, закон «О защите прав потребителей» и всю информацию о своем магазине.

Обязанность об информировании. Потребитель имеет право знать все о товаре, а продавец обязан рассказать ему все, что тот должен знать. За нарушение обязанности об информировании — расторжение договора или возмещение убытков.

Обязанность продать товар по той цене, которая написана на ценнике. Продавец не может менять цену в процессе сделки, не может неожиданно передумать и продать подороже.

Обязанность продать всё, что находится на витринах, если только продавец специально не напишет на товаре «Не для продажи».

Обязанность принять товар к обмену и возврату согласно ст. 18 и ст. 25 закона «О защите прав потребителей».

Не стоит злоупотреблять своими правами потребителя. Суды иногда встают и на сторону продавцов.

Например, гражданин Хохлов решил засудить производителя орехов за то, что нашел в пачке орешков дохлую мышь. Однако судья Хорошевского районного суда в решении по делу № 2-176/2011 постановила, что производитель не виноват и мышь не могла попасть в упаковку с жареным фундуком при фасовке. Это значит, что мышь задушили и подбросили уже в открытую пачку с орешками. Так Хохлова косвенно признали шантажистом и не удовлетворили его требования.

Источник