Договор аренды способы защиты права

Глава 34. Аренда (ст. 606 — 670)

Глава 34. Аренда

ГАРАНТ:

Об отдельных вопросах практики применения правил настоящего Кодекса о договоре аренды см. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73

См. Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 34 Гражданского кодекса РФ

См. схему «Договор аренды. Договор безвозмездного пользования (ссуда)»

• § 1. Общие положения об аренде (ст. 606 — 625)
  • Статья 606. Договор аренды
  • Статья 607. Объекты аренды
  • Статья 608. Арендодатель
  • Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
  • Статья 610. Срок договора аренды
  • Статья 611. Предоставление имущества арендатору
  • Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
  • Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
  • Статья 614. Арендная плата
  • Статья 615. Пользование арендованным имуществом
  • Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
  • Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
  • Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
  • Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
  • Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
  • Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
  • Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
  • Статья 623. Улучшения арендованного имущества
  • Статья 624. Выкуп арендованного имущества
  • Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
• § 2. Прокат (ст. 626 — 631)
  • Статья 626. Договор проката
  • Статья 627. Срок договора проката
  • Статья 628. Предоставление имущества арендатору
  • Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества
  • Статья 630. Арендная плата по договору проката
  • Статья 631. Пользование арендованным имуществом
• § 3. Аренда транспортных средств (ст. 632 — 649)
• § 4. Аренда зданий и сооружений (ст. 650 — 655)
  • Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
  • Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
  • Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
  • Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
  • Статья 654. Размер арендной платы
  • Статья 655. Передача здания или сооружения
• § 5. Аренда предприятий (ст. 656 — 664)
  • Статья 656. Договор аренды предприятия
  • Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия
  • Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
  • Статья 659. Передача арендованного предприятия
  • Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия
  • Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию
  • Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие
  • Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора
  • Статья 664. Возврат арендованного предприятия
• § 6. Финансовая аренда (лизинг) (ст. 665 — 670)
  • Статья 665. Договор финансовой аренды
  • Статья 666. Предмет договора финансовой аренды
  • Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду
  • Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды
  • Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества
  • Статья 670. Ответственность продавца

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Источник

Проблемная аренда: на доверии и по договору

Вы тоже обычно не оформляете договор аренды, потому что не любите «возиться с бумажками»? Тогда помните: возникнут проблемы – закон не поможет. Договор не избавит от них полностью ни арендодателя, ни арендатора, но с ним можно найти выход даже в безнадежной ситуации

«Законы против владельцев? Да мы индейцы»

Люди часто осложняют себе жизнь, когда, не желая «возиться с бумажками», не оформляют договорные отношения. Подобное поведение – тенденция, неприятная и закоренелая, которая существует во многом благодаря нашей ментальности. Недоверие к судебной системе, юридическим формальностям, документам. Для многих оформление документов – скорее попытка обмана, способ высасывания денег.

Вот вам пример: в «Адвокатскую газету» обратился арендодатель, который не мог «выселить» арендатора из своего гаража. Договор они не оформили, арендные отношения решили строить на доверии, которое в итоге не оправдалось. В сухом остатке вопрос арендодателя был таким: «Как выселить арендатора из гаража, если он перестал платить, сменил замок и хранит там свои вещи?»

С одной стороны, бери лом, ломай замок, вытаскивай вещи, которые хранятся в помещении. С другой – у их собственника могут возникнуть претензии: имущество пропало, уничтожено и т.д. После чего уже у правоохранительных органов появятся вопросы. Это тем более актуально, если хозяин помещения решил оставить вещи себе, пока арендатор не заплатит. Ведь если нет договора аренды или хранения, удержание чужих вещей незаконно. Такие действия могут быть расценены как хищение имущества.

Итак, собственник гаража получил разъяснения, в которых в том числе заложен следующий контекст: «Заключи вы договор, у вас не было бы таких проблем, вопрос можно было бы решить быстро». В ответ на это человек сетует: «Получается, у нас нет права собственности? Законы против владельцев недвижимости!»

А теперь представьте: вы сами дали пользоваться вашим имуществом, по своей воле. Вы сами решили не оформлять отношения с арендатором. Вы сознательно не прописали пределы использования сданного в аренду помещения, а потом удивляетесь, что не можете получить эффективную защиту. Но ведь человек не винит погоду, если не надел перчатки и обморозил руки, так?

Судебная защита будет работать только при условии соблюдения закона, равно как право собственности можно защитить только при условии соблюдения банальной правовой гигиены. Эти простые истины относятся к любым сделкам с недвижимостью – и не только.

Впрочем, даже в таких ситуациях можно найти выход.

Аренда без договора: пригодятся навыки переговорщика

Рассмотрим повнимательнее случай арендодателя, обратившегося с вопросом в «АГ»: арендатор перестал оплачивать аренду, сменил замок в помещении и хранит там свое имущество. Как быть? Тут возможны два варианта решения проблемы.

1. Первый вариант – «бытовой».

Он же самый эффективный. Именно этот способ я бы рекомендовал – правда, в форме совета, а не профессиональной консультации.

Арендодателю нужно договориться с арендатором о том, как выйти из сложившейся ситуации. Но в этом случае придется обойтись без права: ссылаться на его нормы, когда решаешь вопрос «по-бытовому», нет никакого смысла. Сочинять правовые аргументы и пугать санкциями арендатора бесполезно. Напоминаю, что у вас фактически нет отношений, вы сами решили не оформлять сделку. Начали «без права» – и заканчивать придется «без права». Аргументы берите из своего опыта, решения ищите там же. Советовать ничего не буду, поскольку я независимый правовой консультант. Только ремарку сделаю: ничего противозаконного я не предлагаю!

2. Вариант второй – «правовой», дорогой и сложный.

Суд может признать наличие фактического пользования недвижимым имуществом. Это актуально для взыскания денежных средств за аренду. Но нужно будет подтвердить сложившиеся отношения доказательствами, которые должны указывать на передачу имущества и системную оплату. Человек без юридических знаний и опыта работы с такими делами не разберется в этом вопросе самостоятельно, даже с подсказками. Зато он может помочь юристу, если сохранит документы и переписку с арендатором. Пригодятся переписка в мессенджерах, почте, написанный на бумаге текст, расписки, акты и т.д. – все, что зафиксировано на электронном носителе или бумаге.

Для освобождения помещения потребуется подать в суд иск об устранении препятствий в пользовании имуществом (негаторный иск). Речь может идти и о виндикации – истребовании имущества из чужого незаконного владения. Чтобы выбрать один из этих способов защиты, необходимо понять, насколько серьезные препятствия чинятся собственнику и может ли он устранить их без суда. Но это сложно для тех, у кого нет юридического образования. Потому не стану докучать долгими пояснениями. Да и не вижу смысла в переписывании главы из учебника по гражданскому праву. К тому же указанные способы малоэффективны в нашей ситуации: на это уйдет много времени, придется потратиться, еще и суд может отказать в удовлетворении требований.

Можно прибегнуть к помощи правоохранителей. Только вот результат заранее не получится предсказать: помогут ли вернуть гараж или не захотят разбираться в ситуации. Скажем, участковый может выступить в роли посредника в урегулировании конфликта, а вмешательство прокураторы наверняка позволит освободить имущество. Но и отказ в реагировании вполне ожидаем. А могут и уголовное дело возбудить – и тут неважно, кто больше рискует, ситуация в любом случае не стоит того.

Аренда с договором: действуем по написанному – просто, быстро, эффективно

При наличии договора арендодатель может:

• без дополнительных сложностей вернуть свое имущество в случае неоплаты аренды (например, можно снять замок, описать вещи арендатора и продолжить пользоваться помещением в своих интересах);
• запретить арендатору менять личинки замков и устанавливать собственные замки;
• в любой момент потребовать от арендатора предоставить доступ в арендованное помещение;
• согласовать порядок хранения имущества в этом помещении и т.д.

Кроме того, договор позволяет обеспечить стороны судебной защитой.

Как защищаться, если договор аренды оформлен? При наличии в нем условия о внесудебном возврате недвижимого имущества можно снять замок, описать вещи арендатора, обеспечить их сохранность и реализовать полномочия собственника так, как захочется. Параллельно можно через суд взыскать долг по арендной плате.

Если договор аренды «кривой», нужно будет расторгнуть его в судебном порядке, потребовать освободить помещение и взыскать арендную плату.

Обратная ситуация: арендодатель не прав

Рассмотрим другой случай: арендатор оказался добросовестным – платит по договору аренды в срок. Но что-то пошло не так – скажем, поспорил он с арендодателем, а договориться не получилось. Хозяин запер его вещи в арендуемом помещении и никого туда не пускает. Что делать?

Начать защиту лучше с обращения в полицию или прокуратуру. Если арендатор вел себя добросовестно, этого может быть достаточно. Но понадобятся договор аренды и доказательства оплаты. Без договора будет сложно объяснить правоохранителям, что за имущество удерживается и почему оно находится на чужой территории.

Кроме того, за незаконное удержание имущества арендатор может и убытки взыскать. Для этого нужно будет обратиться в суд.

(Как правильно внести плату за квартиру, избежать обвинений в причинении вреда имуществу и можно ли не передавать хозяину ключи от нового замка – ответы на эти и другие вопросы арендаторов вы найдете в статье «Защита от рисков при найме квартиры»).

Закон помогает тем, кто его соблюдает

Если вы решили не оформлять арендные отношения, а действовать на доверии: сдаете или снимаете недвижимость без договора, платите без расписок, принимаете имущество без акта – смиритесь с тем, что даже компетентный юрист может вам не помочь, если вдруг возникнут проблемы. Нет и не будет универсальных советов, как действовать в ситуации, когда, например, вы сняли квартиру, не оформив договор, а хозяин запер ваше имущество в ней или внезапно выгоняет вас на улицу. Адвокаты работают с правом, а там, где нет права, наша помощь неэффективна.

Хотите защищаться с помощью закона – оформляйте отношения по закону.

Источник

Правовые инструменты защиты арендатора

Вероника Величко

Советник юридической фирмы «Авелан», магистр частного права РШЧП (Исследовательский центр частного права имени С.С. Алексеева при Президенте РФ), лектор авторских курсов по вопросам недвижимости

За последний месяц в законодательстве произошли серьезные изменения. Я расскажу о тех из них, которые касаются арендных отношений. Мы рассмотрим актуальные отсрочки и льготы по платежам, а также способы расторжения договора аренды с минимальным ущербом, в том числе, для тех сфер бизнеса, которые не внесены в перечень особо пострадавших.

В первую очередь, обратим внимание на Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Статья 19 этого Закона призвана помочь арендаторам справиться с кризисом. Разберем принятые в ее исполнение акты Постановления Правительства.

Итак, какие способы воздействия на арендодателя предусматривает законодательство?

Предоставление отсрочки для уплаты арендной платы

В начале апреля вышло новое Постановление Правительства РФ (03.04.2020 № 439). В нем были утверждены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.

В частности, указано, что отсрочка:

• распространяется лишь на арендаторов, принадлежащих к наиболее пострадавшим от коронавируса отраслям экономики. В их числе гостиницы, общепит, туризм, развлечения и спорт и т. д. Полный перечень отраслей установлен в Постановлении Правительства от 03.04.2020 № 434
• не распространяется на найм жилых помещений

Кроме того, установлены конкретные условия предоставления отсрочки. Например, она возможна с даты введения на территории конкретного региона режима повышенной готовности и вплоть до 1 октября 2020 года.

При этом выплата самих арендных платежей должна начаться не раньше 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Предполагается, что выплаты будут производиться поэтапно, равными платежами, не чаще 1 раза в месяц. Сам размер платежей не будет превышать половину «докризисной» ежемесячной арендной платы. А чтобы воплотить это в жизнь, властям российских субъектов и муниципалитетам было предложено предоставить льготы по региональным и местным налогам для тех арендодателей, которые согласятся предоставить своим контрагентам отсрочку на указанных условиях.

При этом арендодатель (тот, кто сдает объект недвижимости в аренду) обязан проинформировать арендатора (того, кто арендует объект) об отсрочке в арендных платежах.

Очень важный момент: если ваш бизнес не пострадал или пострадал незначительно, арендодатель имеет полное право сполна получать арендные платежи, доказав в суде, что дела у вас идут неплохо. Это установлено в пункте 4 «Обзора ВС РФ № 2» от 30.04.2020.

Например,арендатор – пиццерия и входит в список пострадавших отраслей (ОКВЭД – 56). Эта компания имеет право на отсрочку уплаты аренды до 1 октября 2020 года. Однако пиццерия почти полностью сохранила деятельность и вовсю доставляет заказы. При этом ближайший для арендодателя шанс получить выплаты за используемое помещение выпадает только на 1 января 2021 года. Вот для таких ситуаций Верховный Суд РФ и дал право арендодателям не предоставлять отсрочку, если в суде они смогут доказать факт сохранения деятельности арендатора.

Уменьшение арендной платы в связи с существенным ухудшением или невозможностью пользоваться арендуемым имуществом

Уменьшения арендной платы можно достичь в следующих случаях:

• изменились условия использования предмета аренды
• нет возможности пользоваться объектом аренды по независящим от арендатора обстоятельствам

Начнем с первого случая. «Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились», говорится в пункте 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ.

Например, вы брали в аренду земельный участок для того, чтобы построить там торговые точки. Но в период действия договора (в частности, во время пандемии) вид разрешенного использования участка изменился. Допустим, теперь на нем разрешено только «благоустройство и озеленение территории». Справедливо ли заставлять арендатора платить? Нет, так как именно арендодатель обязан обеспечивать пригодность объекта, в том числе, и в период действия договора аренды. При полной невозможности пользоваться предметом аренды правомерно снижение арендной платы до нуля, а при частичной — допустимо пропорциональное снижение арендной платы.

Второй пункт пригодится тем компаниям, которые в кризис приостановили или вовсе остановили свою деятельность и при этом не входят в ОКВЭД – 56. Если невозможно пользоваться арендованным помещением или участком, арендатор не обязан вносить платежи. В пользу этого говорят несколько определений Верховного Суда и позиции судебной практики.

Согласно позиции в судебной практике, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в течение которого он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам (пункт 4 «Обзора судебной практики ВС РФ № 2» (2015) и пункт 5 «Обзора практики ВС РФ № 3» (2017).

Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу № 305-ЭС15-15053 гласит, что

неправомерно возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

В определении ВС РФ от 08.12.2014 по делу № 302-ЭС14-735 видим, что договор аренды носит взаимный характер. Таким образом, если арендатор не может пользоваться арендованным имуществом по не зависящим от него обстоятельствам, он освобождается от арендной платы. Что касается арендодателя, то он теряет право на получение арендной платы.

Итак, если ваша компания вследствие кризиса временно прекратила деятельность и вам не удалось договориться с арендодателем, можно потребовать отмены платежей через суд, доказав, что в настоящее время на арендованной вами территории деятельность не ведется.

Досрочное расторжение договора аренды

Это возможно в следующих случаях:

• в связи с невозможностью пользоваться предметом аренды (пункт 4 ст. 620 ГК РФ)
• в связи с существенным изменением обстоятельств (статья 451 ГК РФ)

Опять-таки, если ваша компания не входит в ОКВЭД – 56, при этом вы отправили ваших сотрудников во временный отпуск и деятельность на арендованной территории не ведете, вы вправе расторгнуть договор аренды. А компании сегмента малого и среднего бизнеса из пострадавших отраслей экономики, помимо прочего, могут отказаться от договора аренды без штрафных санкций (ч. 4 ст. 19 № 98-ФЗ в редакции законопроекта № 953580-7).

Сегодня суды только начинают отходить от кризиса и постепенно возвращаться к своей работе, поэтому пока отсутствует какая-либо судебная практика применения данных механизмов к короновирусной повестке. В любом случае, нас точно ожидает «битва» позиций арендаторов и арендодателей в судах, поскольку законодатель оставляет многие вопросы открытыми. Ответы на них, как с правовой, так и с экономической точки зрения, нам предстоит узнать уже в ближайшем будущем.

Источник