Меняем способ управления многоквартирным домом
Сегодня речь пойдет о том, как жильцам, создавшим ТСЖ, избавиться от нерадивой управляющей компании и выиграть возможный спор с ней.
Тема ТСЖ не выходит из поля зрения с момента появления в российском законодательстве
этой организационно-правовой формы, объединяющей собственников жилых помещений многоквартирного дом.
Сегодня речь пойдет о том, как жильцам, создавшим ТСЖ, избавиться от нерадивой управляющей компании и выиграть возможный спор с ней.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления таким домом, например организовать товарищество собственников жилья или нанять профессионального участника рынка жилищно-коммунальных услуг — управляющую организацию (п. 2 ст. 161ЖК РФ). Если способ управления не выбран, управляющую компанию на конкурсной основе определяет муниципалитет. У каждой из названных форм управления свои особенности.
ТСЖ
Товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений и создаваемая для целей управления общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ). Решение о создании ТСЖ принимают собственники помещений на общем собрании большинством (более чем 50%) голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. При выборе способа управления договоры по обслуживанию дома заключает правление ТСЖ от имени жильцов. Правление распоряжается их денежными средствами, контролирует качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, получает за них платежи и осуществляет расчеты.
Управление домом через ТСЖ сопряжено с определенными сложностями. Так, товарищество ведет бухгалтерский учет и сдает в налоговые органы бухгалтерскую отчетность. Кроме того, ТСЖ обязано раз в год утверждать на общем собрании членов товарищества сметы доходов и расходов на год, а также отчет об исполнении этих смет. Следовательно, может понадобиться бухгалтер. Важно и то, что заключение от имени жильцов договоров по обслуживанию дома с управляющей компанией требует специальных юридических знаний.
Управляющая компания
Управляющая компания — это коммерческая организация, которая на профессиональной основе оказывает собственникам помещений в многоквартирном доме комплекс жилищно-коммунальных услуг и (или) выполняет работы, обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества в доме. Если жильцы многоквартирного дома отдали его в управление такой компании, именно она осуществляет все действия, связанные с организацией обслуживания дома, контролем качества услуг (работ), распоряжением денежными средствами жильцов, отвечая перед собственниками помещений.
Таким образом, степень вовлеченности жильцов в управление домом — основной критерий отличия этих двух форм. И сложно сказать, что лучше: активное участие в управлении посредством ТСЖ, когда жильцам предоставлены широкие возможности непосредственно влиять на обустройство дома и качество получаемых услуг, или пассивное, когда жильцы не обременены коммунальными заботами и в минимальной степени вовлечены в процесс принятия управленческих решений.
Основания для смены способа управления
Взаимоотношения управляющей компании с собственниками помещений строятся на основе так называемого договора управления многоквартирным домом. Руководствуясь им, управляющая компания по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, а также вести иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
При смене способа управления домом ключевая проблема для собственников — возможность в одностороннем порядке расторгнуть договор управления.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является не просто договором возмездного оказания услуг, а особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Именно такой точки зрения до недавнего времени придерживались арбитражные суды.
В 2010 г. Президиум ВАС РФ в постановлении от 15.07.2010 № 1027/10 высказался в пользу того, что собственники жилья не обладают безусловным правом по своей инициативе расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке[2]. Подобное расторжение возможно лишь по основаниям, установленным в п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон. В силу п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ жильцы вправе решением общего собрания собственников помещений изменить способ управлениям своим домом и на этом основании в одностороннем порядке расторгнуть договор с управляющей компанией, отобранной по результатам открытого конкурса, который проводится органом местного самоуправления в случае, когда жильцами не выбран способ управления (п. 4 ст. 161 ЖК РФ). Аналогичным образом жильцы могут в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая компания не выполняет условий данного договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). То есть право на подобный отказ возникает у жильцов лишь при условии неисполнения (ненадлежащего исполнения) управляющей компанией принятого на себя обязательства.
В прошлом году ВАС РФ изменил точку зрения (Определение от 16.08.2011 № ВАС-7677/11). По мнению суда, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способом управления домом конкретную управляющую компанию, домовладельцы лишаются возможности сменить этот способ и саму управляющую компанию иначе как по суду и только при подтверждении нарушений с ее стороны. То есть ВАС РФ подтвердил, что договор управления многоквартирным домом можно расторгнуть в порядке, установленном гражданским законодательством, которое предусматривает односторонний отказ заказчика от исполнения всякого договора подряда при заказе работ для бытовых нужд (ст. 717,731 и 740 ГК РФ) и от исполнения договора на оказание услуг (ст. 782 ГК РФ).
Поводы, побуждающие жильцов отказываться от услуг управляющей компании, различны. Наиболее распространенные — завышенные тарифы и ненадлежащее оказание услуг.
Завышенные тарифы
Статья «Управление, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома» составляет более половины всей суммы, выставляемой к оплате в квитанции собственникам помещений в многоквартирном доме. В эту статью закладывается прибыль управляющих компаний, поскольку в отличие от ТСЖ они являются коммерческими организациями и не могут работать себе в убыток. Обычно именно эта статья не устраивает жильцов.
В оправдание управляющие компании заявляют, что руководствуются соображениями «развития бизнеса», имея в виду, что есть определенный порог стоимости услуг, позволяющий обеспечить их надлежащее качество. Но примеров, когда средства собственников действительно направляются на повышение эффективности и переоборудование коммуникаций, немного.
Ненадлежащее оказание услуг
Требования к порядку предоставления и качеству коммунальных услуг в настоящее время установлены в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам (далее — действующие Правила)[3]. Так, минимальная температура в жилых помещениях не должна быть ниже +18 градусов по Цельсию, в угловых комнатах — не ниже +20 градусов по Цельсию. Отклонение температуры воздуха в жилом помещении не допускается. За каждый час отклонения размер ежемесячной платы за отопление должен быть снижен на 0,15% за любой градус отклонения (приложение 1 к действующим Правилам).
Жильцам важно обеспечить доказательства ненадлежащего оказания жилищно-коммунальных услуг. Но сделать это не всегда просто.
Например, при сообщении в аварийно-диспетчерскую службу о проблеме с предоставлением коммунальных услуг (скажем, надолго отключили горячую воду), нужно удостовериться, что сотрудник службы зарегистрировал заявку в специальном журнале и сделал в нем отметку, что потребитель уведомлен о причинах перебоя в оказании услуг. Без этой отметки факт непредоставления услуг нельзя считать признанным управляющей компанией. Если сотруднику аварийно-диспетчерской службы неизвестны причины сбоя в предоставлении коммунальных услуг, потребуется составить акт (раздел VIII действующих Правил).
Дом сдал — дом принял!
После принятия решений о создании ТСЖ и смене способа управления управление многоквартирным домом переходит к такому товариществу. Но, как показывает практика, управляющие компании не спешат передавать бразды правления ТСЖ: отказываются отдавать техническую документацию на дом, обжалуют решения общего собрания собственников помещений, не возвращают остатки денег, собранных на капитальный ремонт дома.
Борьба за документацию
При смене способа управления домом, в том числе на ТСЖ, управляющая компания за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на него и иные документы, связанные с управлением домом (п. 10 ст. 162 ЖК РФ). Как правило, это требование нарушается.
Типичная ситуация описана в постановлении ФАС Московского округа от 21.12.2011 по делу № А41-11369/11. Управляющая компания, от услуг которой отказались собственники помещений многоквартирного дома, не реагировала на требования ТСЖ и не передавала документацию на дом и придомовую крышную котельную. Это послужило основанием для предъявления иска. Руководствуясь п. 1,8,9 ст. 162 ЖК РФ и п. 1,3 ст. 450 ГК РФ, суды сделали вывод о расторжении договора на управление домом и обязанности управляющей компании в силу ч. 10 ст. 162 ЖК РФ передать всю техническую документацию на дом.
Желая удержать прибыльный бизнес, компании доходят до абсурда. Например, одна управляющая компания указала в кассационной жалобе, что документация на дом является ее собственностью и не имеет отношения к ТСЖ (постановление ФАС Уральского округа от 06.09.2010 по делу № А50-2595/2010). Суд отклонил этот довод как несостоятельный.
Еще более определенно вопрос о передаче технической документации нашел свой ответ в письме минестерства Регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. N 14313-РМ/07 О ПЕРЕДАЧЕ ТЕХНИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ
Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
Техническая документация должна передаваться безвозмездно
Реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.
Прошу довести требования законодательства Российской Федерации и настоящее письмо до организаций жилищно-коммунального хозяйства, товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, действующих на территориях субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, и при необходимости организовать их разъяснение.
Директор департамента жилищно-коммунального хозяйства Р.Э.МУКУМОВ
Претензии к порядку проведения общего собрания
Выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений (ст. 44 ЖК РФ). С созывом и проведением общего собрания, оформлением результатов голосования сопряжено немало тонкостей. Любое нарушение может стать поводом для управляющей компании, к которой ТСЖ подает иск об обязании передать документацию на дом, оспорить в суде решение собственников (постановление ФАС Московского округа от 09.09.2010 по делу № А41-28159/09).
Перечислим наиболее распространенные доводы:
— отсутствие на собрании требуемого кворума в более чем 50% голосов;
— отсутствие в протоколе общего собрания указания оснований для расторжения договора с управляющей компанией (п. 8.1 или 8.2 ст. 162 ЖК РФ);
— несоответствие формы бюллетеней для заочного голосования требованиям ст. 47 ЖК РФ;
— несоответствие поставленных на голосование вопросов вопросам повестки дня общего собрания;
— ненадлежащее уведомление собственников помещений о проведении голосования в заочной форме.
Иными словами, управляющие компании предлагают арбитрам оценить юридическую силу решений общего собрания. К возможности подобной оценки суды относятся неоднозначно.
Первый подход. Решение общего собрания собственников может быть оспорено только в рамках отдельного искового производства и только по иску одного из собственников в соответствии с п. 6 ст. 46 ЖК РФ (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.09.2009 по делу № А78-421 /09, Поволжского округа от 22.04.2009 по делу № А57-3217/2008 и Уральского округа от 29.09.2009 по делу №А71-84/2009-ГЗЗ).
Второй подход. Возможна судебная оценка юридической силы решений общего собрания собственников для установления их действительной воли по вопросам, связанным с управлением жилым домом (постановления ФАС Северо-Западного округа от 29.12.2007 по делу № А05-1712/2007, Северо-Западного округа от 20.10.2008 по делу № А21-6325/2006 и Восточно-Сибирского округа от 15.01.2009 по делу № АЗЗ-16761/07).
Деньги на капремонт
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в частности, плату за услуги и работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ст. 154 ЖК РФ).
Периодичность капремонтов определяется согласно действующим инструкциям по проведению планово-предупредительных ремонтов, разрабатываемым и вводимым в действие с учетом требований правил и инструкций соответствующих органов государственного надзора. Об этом сказано в п. 1.7 Инструкции о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий МДС 13-1.99 (далее — Инструкция)[4]. Межремонтные сроки и объемы ремонтов устанавливаются исходя из технического состояния и конструктивных особенностей объектов. Основным документом, характеризующим техническое состояние здания и отражающим необходимость капремонта, является технический паспорт (п. 1.13 Инструкции).
Капремонт осуществляют только по утвержденным проектам и сметам (п. 1.14 Инструкции). Ежемесячные платежи собственников помещений за такой ремонт формируются на основании сметы на проведение работ: сумма по смете делится на общую площадь жилых и нежилых помещений и на количество месяцев, в течение которых будет оплачиваться стоимость ремонтных работ.
Таким образом, периодичность капремонта многоквартирного дома зависит от его технического состояния. Средства на ремонт, аккумулируемые на счете ТСЖ или управляющей компании, собственники помещений в многоквартирном доме вносят на ежемесячной основе. Учитывая, что в среднем капремонт такого дома осуществляется раз в десять лет, при смене способа управления часто возникает спор о судьбе этих средств.
Очевидно, что при надлежащей смене способа управления домом удержание такого остатка следует признать неосновательным обогащением. В случае несвоевременного возврата неизрасходованного остатка на сумму остатка начисляются штрафные проценты по ст. 395 ГК РФ.
ФАС Северо-Кавказского округа рассмотрел следующую ситуацию (постановление от 12.08.2010 по делу № А32-18358/2009). Управляющая компания за полгода собрала на капремонт с собственников помещений в многоквартирных домах около 1 млн. руб. Остаток неизрасходованных средств (примерно 600 000 руб.) подтвержден представленными в дело документами. Судьи посчитали, что правовых оснований для удержания названной суммы у бывшей управляющей компании нет, поскольку ее полномочия в отношении спорных многоквартирных домов прекращены. Суд признал наличие неосновательного обогащения у бывшей управляющей компании и обязал ее перечислить вновь избранной управляющей организации сумму, накопленную на капремонт, с учетом набежавших процентов.
Рекомендации
1. Вместо того чтобы оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме собственными силами, ТСЖ может привлечь управляющую компанию (п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ). В этом случае ТСЖ будет контролировать выполнение управляющей компанией обязательств по договору на управление многоквартирным домом, в том числе оказание услуг и (или) выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в доме.
2. Для контроля за использованием собираемых средств имеет смысл из числа собственников помещений сформировать счетно-ревизионную комиссию либо привлечь на договорной основе профессионального бухгалтера. Такой контроль позволит исключить злоупотребления со стороны руководства ТСЖ (правления и председателя правления) и добиться существенной экономии за счет умелого управления финансами.
3. На этапе выбора способа управления домом, на этапе заключения договора с управляющей компанией, а также в случае возникновения споров с прежним субъектом управления обращайтесь к юристам. От того, насколько грамотно составлен договор на управление многоквартирным домом, напрямую зависит добросовестность управляющей компании и спокойствие жильцов.
Источник
