Основные понятия в оценке
Процесс оценки — логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости. В процессе оценки используются следующие подходы: затратный, сравнительный, доходный.
Подходы к оценке:
- затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа
- сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними
- доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Методы оценки
Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Метод дисконтирования денежных потоков — способ оценки при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта оценки.
Метод капитализации доходов — способ оценки на основе прямого преобразования наиболее типичного дохода от использования объекта в его стоимость; метод используется при сохранении стабильных условий использования объекта оценки, постоянной величине дохода от его использования.
Объект оценки — к объектам оценки относятся:
- отдельные материальные объекты (вещи)
- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия)
- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества
- права требования, обязательства (долги);
- работы, услуги, информация и иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Цена объекта оценки — денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.
Стоимость объекта оценки
Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах
- объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.
Стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость объекта оценки при существующем использовании — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.
Инвестиционная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.
Стоимость объекта оценки для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).
Ликвидационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
Утилизационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.
Специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.
Износ объекта оценки
Износ — снижение стоимости объекта оценки под действием различных причин. Износ определяется на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета. Существуют три вида износа: физический, функциональный, внешний.
Физический износ представляет собой нормальный эксплуатационный износ объекта оценки. Он является результатом прошлых периодов функционирования, воздействия окружающей среды и длительных простоев. В результате физического износа:
- ухудшаются технические характеристики объекта
- увеличивается вероятность возникновения поломок и аварий
- уменьшается остаточный срок службы объекта в целом или некоторых его узлов и деталей.
Функциональный износ (устаревание), представляет собой результат технологических изменений, появления новых материалов и (или) невозможности оптимально использовать машины и оборудование из-за таких факторов, как неэффективное размещение и компоновка, излишек производственных мощностей по сравнению с требованиями современного производства, несбалансированность производственного процесса. Часто этот вид функционального износа называют технологическим устареванием.
Внешний износ (устаревание) проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями.
Срок экспозиции объекта оценки — период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Согласование результатов оценки — получение итоговой оценки на основании взвешивания результатов, полученных с помощью различных методов оценки.
Принцип наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность такого рода действий.
Отчет об оценке — является надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, должен быть составлен своевременно в письменной форме в соответствии с законодательством Российской Федерации.
© 2006-2021 ООО «Агентство экспертизы собственности «Практика» 8 (495) 745-14-22 Политика конфиденциальности
Источник
Сущность оценочного метода. Классификация способов оценки
Оценочный метод – это способ измерения предмета оценки согласно установленным критериям.
Критерий – признак, мерило оценки. Им может быть «объект, правило, стандарт, тест для формирования мнения…; поведенческая цель, с помощью которой выявляется уровень прогресса; эталон, по которому устанавливается мера в терминах идеала…, цели……, рассматриваемые как желательные и указывающие направление деятельности человека».[182]
Критерии оценки должны быть:
– статичными на определенном промежутке времени;
– динамичными, поскольку деятельность работников изменяется с течением времени;
– индивидуальными, т. е. учитывать индивидуальные особенности работников для максимального использования и развития потенциала персонала.
Для оценки используются:
– набор независимых критериев;
– сводный (композиционный) критерий.
Применение единственного критерия упрощает процесс оценки, однако один признак недостаточен для полной и правильной оценки деятельности. Поэтому наиболее приемлема комбинация критериев.
Набор независимых критериев (например, множество экономических показателей, отражающих трудовые достижения работников) расширяет поле оценки, но имеет и свои лимиты. Оценка по неинтегрированным критериям не допускает сравнения работников для принятия решений о продвижении по службе, вознаграждениях и т. д.
Сводный критерий, который рассчитывается по формуле 1 путем суммирования взвешенных субкритериев, исключает этот недостаток.
где С – сводный критерий; Кi – i-й субкритерий; i = 1, 2…, n; Вi – вес i-го субкритерия.
Веса субкритериев могут быть равными или разными, исходя из их важности. «Взвешивание» субкритериев осуществляется с помощью экспертной оценки, факторного анализа, корреляции. Количественное измерение субкритериев выражается баллами или коэффициентами, что дает возможность оценить любые параметры предмета оценки, даже не имеющие естественных измерителей. Балльное измерение субкритериев производится в соответствии с заранее установленной шкалой, градация которой может быть единой для всех субкритериев или различной для каждого из них. Применение коэффициентов предполагает сравнение фактического значения субкритериев с заданным нормативным уровнем.
Возможность ранжирования работников с помощью сводного критерия также осложняется рядом проблем: сводный критерий, выражающийся суммой баллов или единым коэффициентом, маскирует сильные и слабые стороны деятельности работников, а неоптимальный набор субкритериев или ошибки в определении их веса искажают точность измерений. Несмотря на это, преимущества использования сводного критерия для оценки деятельности всех категорий работников намного превышают описанные недостатки, что объясняет широкое его применение в оценочных методах.
В целях систематизации оценочных методов предлагается ряд классификаций.
История развития оценки, связанная с изысканием и изобретением более точных способов измерения, как бы «подсказывает» разделить все известные методы на традиционные (применявшиеся на первых этапах развития оценки), использование которых сопряжено с высоким уровнем субъективизма в оценивании, и современные, обеспечивающие более объективную оценку деятельности.
Исходя из индивидуальной или сравнительной направленности измерений, оценочные методы разделяются на две группы: 1) методы, с помощью которых оценивается деятельность работника в индивидуальном порядке на основе установленных стандартов, целей и т. д. и 2) методы, применение которых предполагает сравнение деятельности нескольких работников, выполняющих идентичную или близкую по функциональным признакам работу.
Упрощенная модель деятельности индивида (рис. 5.27) включает: 1) работника как носителя личных и деловых качеств, профессиональных знаний, умений и навыков; 2) демонстрируемое рабочее поведение; 3) результаты деятельности; 4) трудовую ситуацию. Согласно выбору предмета оценки, оказывающего непосредственное влияние на индивидуальную деятельность, выделяются методы, ориентированные на оценку:
1) личных и деловых качеств работников;
2) рабочего поведения;
3) результатов труда.
Рис. 5.27. Упрощенная модель деятельности работника
Параметры трудовой ситуации не измеряются с помощью специальных методов, однако всегда рассматриваются как важное дополнение, учитываемое при оценивании. К рассматриваемой классификации присоединяются также методы, ориентированные на сравнение деятельности работников.
Главное преимущество последней классификации состоит в том, что с ее помощью не только легко распознается принадлежность любого метода к той или иной классификационной группе, но и осуществляется оптимальный выбор способов оценки с учетом потребностей и интересов организации.
Сопоставление различных вариантов классификаций с примерами конкретных оценочных методов представлено в табл. 5.39.
Источник
Понятие стоимостной оценки, виды оценок
В связи с многообразием хозяйственных операций возникает необходимость выработки обобщающих показателей, которые позволили бы сопоставить и свести в единый баланс разнородные объекты бухгалтерского учета, как основные средства, материалы, товары, готовую продукцию, кредиторскую задолженность, займы и др.
Эта задача может быть решена только путем использования денежных измерителей при оценке имущества, обязательств и хозяйственных операций.
Стоимостное измерение осуществляется на основе двух элементов метода бухгалтерского учета: оценки и калькуляции.
Оценка представляет собой способ стоимостного измерения имущества, обязательств и хозяйственных операций и их отражения в денежных измерителях
Величина оценки определяется количеством трудовых, материальных и денежных затрат на изготовление или приобретение учитываемых объектов.
Общие правила (методы) оценки объектов бухгалтерского учета регламентируются Законом «О бухгалтерском учете».
Конкретные правила оценки отдельных объектов бухгалтерского учета регламентируются различными Положениями по бухгалтерскому учету (ПБУ).
К оценке как к одному из элементов метода бухгалтерского учета предъявляются два основных требования.
Оценка всех объектов бухгалтерского учета должна быть реальной и единой.
Под реальностью оценки понимается объективное соответствие денежного выражения объектов учета его фактической величине.
Реальность и правильность оценки объектов учета — необходимое условие построения всей системы бухгалтерского учета.
Реальность оценки требует точного исчисления (калькулирования) фактической себестоимости всех объектов учета.
Под единством оценки понимается ее единообразие и неизменность. Одни и те же объекты учета оцениваются одинаково в организациях в течение всего срока пребывания их на одной стадии кругооборота. Такое единообразие оценки достигается установлением обязательных положений, инструкций, правил учета и калькулирования.
В практике ведения бухгалтерского учета используются различные методы оценки активов:
фактическая стоимость приобретения;
возможная цена продажи.
Фактическая стоимость приобретения активов определяется в момент принятия объектов на учет.
Первоначальная (историческая) стоимость исчисляется исходя из текущей рыночной стоимости приобретения активов (а именно, основные средства, нематериальные активы). С изменением текущих рыночных цен первоначальная стоимость не будет отражать реальной стоимости имущества.
Восстановительная стоимость – это стоимость воспроизводства объектов учета в ценах, приближенных к текущим рыночным ценам. Оценка активов по восстановительной стоимости позволяет реально оценить размер имущества организации. Она исчисляется путем пересчета исторической (восстановительной) стоимости.
Первоначальная (историческая) и восстановительная стоимость – это учетные оценки объектов.
В бухгалтерском балансе основные средства и нематериальные активы отражаются по остаточной стоимости.
Остаточная стоимость представляет собой первоначальную стоимость активов за вычетом сумм начисленной амортизации.
Возможная цена продажи – это предполагаемая стоимость продажи активов в данный момент времени.
Оценка объектов бухгалтерского учета при их принятии к учету зависит от способов поступления этих объектов в организацию.
В зависимости от способа поступления имущества в организацию его оценка может производиться одним из следующих методов:
Ø при приобретении имущества за плату у других юридических или физических лиц его оценка осуществляется путем суммирования фактически произведенных затрат на его покупку (приобретение) без учета НДС;
Ø при создании (изготовлении) имущества силами самой организации и/или сторонних организаций его оценка осуществляется по стоимости изготовления (фактическим затратам, связанным с производством данного объекта имущества). Под стоимостью изготовления признаются фактически произведенные затраты, связанные с использованием в процессе изготовления объекта имущества основных средств, сырья, материалов, топлива, энергии, трудовых ресурсов и др.;
Ø при безвозмездном получении имущества от других юридических и/или физических лиц его оценка осуществляется по рыночной стоимости на дату принятия к бухгалтерскому учету;
Ø при получении имущества в счет вклада в уставный капитал организации от других юридических или физических лиц его оценкой признается денежная оценка, согласованная учредителями (участниками) организации;
Ø при получении имущества в счет вклада по договору простого товарищества (совместной деятельности) его оценкой признается денежная оценка, согласованная между товарищами (участниками) договора;
Ø при получении имущества в обмен на другое имущество (ценности) его оценка осуществляется по стоимости переданных или подлежащих передаче ценностей.
В состав фактически произведенных затрат при приобретении активов могут входить:
Øзатраты на приобретение самого объекта имущества, т.е. суммы, уплачиваемые поставщикам (продавцам);
Øсуммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением имущества;
Øвознаграждения, уплачиваемые посредническим организациям, через которые приобретается имущество;
Øневозмещаемые налоги, уплачиваемые в связи с приобретением имущества;
Øзатраты на транспортировку, хранение и доставку имущества, осуществляемые силами сторонних организаций;
Øзатраты по доведению имущества до состояния, в котором оно пригодно к использованию в запланированных целях;
Øиные затраты, непосредственно связанные с приобретением имущества.
Данный перечень является открытым, т.е. предусматривает возможность включения в состав фактических затрат отдельных расходов, непосредственно связанных с приобретением имущества.
Формирование текущей рыночной стоимости производится на основе цены, действующей на дату принятия к учету имущества, полученного безвозмездно, на данный или аналогичный вид имущества.
Данные о действующей цене должны быть подтверждены документально или экспертным путем.
Для подтверждения данных о действующей цене (рыночной стоимости) имущества могут быть использованы:
Øданные о ценах на аналогичную продукцию, полученные в письменной форме от организаций-изготовителей;
Øсведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций;
Øсведения об уровне цен, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе;
Øэкспертные заключения о стоимости отдельных видов имущества.
В бухгалтерском учете поступление и движение средств в иностранной валюте ведется в рублях в суммах, определяемых путем пересчета иностранной валюты по официальному курсу Банка России, действующему на дату совершения операции в иностранной валюте.
Основные виды имущества и обязательств организации принято отражать в бухгалтерском балансе следующим образом:
Ø основные средства – по остаточной стоимости;
Ø нематериальные активы – по остаточной стоимости;
Ø доходные вложения в материальные ценности – по остаточной стоимости;
Ø сырье и материалы – по фактической себестоимости;
Ø готовую продукцию – по фактической или нормативной (плановой) производственной себестоимости;
Ø товары – по стоимости их приобретения (покупной цене);
Ø отгруженные товары, сданные работы и оказанные услуги – по фактической или нормативной (плановой) полной себестоимости;
Ø незавершенное строительство – по фактическим затратам для застройщика (инвестора);
Ø финансовые вложения – по первоначальной стоимости или по текущей рыночной стоимости (для финансовых вложений, по которым можно определить их текущую рыночную стоимость);
Ø незавершенное производство при массовом и серийном производстве продукции – по фактической или нормативной (плановой) производственной себестоимости; по прямым статьям затрат; по стоимости сырья, материалов и полуфабрикатов;
Ø незавершенное производство при единичном производстве продукции – по фактически произведенным затратам;
Ø задолженность по полученным займам и кредитам показывается как кредиторская задолженность с учетом причитающихся на конец отчетного периода к уплате процентов.
Источник
