Аванс и задаток: что выбрать при совершении сделки
Сегодня для заключения договора уже недостаточно просто ударить по рукам. По этой причине в практике совершения различных сделок, в том числе, и сделок с недвижимостью все чаще используются задаток и аванс. Аванс и задаток являются наиболее распространенными способами предоплаты по сделке. Однако часто люди не видят разницы между задатком и авансом, и это, в свою очередь, может приводить к нежелательным последствиям для участников сделки. Какой же договор следует заключать – об авансе или о задатке? Чтобы разобраться, необходимо понять саму юридическую природу терминов «задаток» и «аванс».
Задаток, это денежная сумма, выдаваемая одной стороной другой в счет будущих платежей по сделке для обеспечения ее исполнения и подтверждения серьезности намерений по проведению сделки. Задаток является способом обеспечения исполнения обязательств, т.е. прибегать к задатку стоит для того, чтобы обеспечить исполнение договора. Понятие задатка определено в статье 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).
Что такое аванс?
Аванс это сумма, которая передается перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей. Цель уплаты аванса похожа на задаток – подтверждение реальности намерений в совершении сделки, но без обеспечения исполнения. В гражданском кодексе не содержится отдельных статей, посвященных авансу.
В чем отличие?
Отличие заключается в последствиях прекращения и неисполнения обязательства – обеспечительной функции задатка. Если сделка совершена, то различий между авансом и задатком стороны не замечают. Однако если сделка не происходит в случае аванса – он просто возвращается. Сторона, виновная в срыве сделки, по договору об авансе не несет никаких санкций, за исключением случаев, когда стороны в договоре об авансе предусмотрели какой-то штраф. В случае, когда сделка не произошла по вине стороны, передавшей задаток (покупателя), то задаток теряется и остается у получателя задатка (продавца). Если сделка не произошла по вине получателя задатка – сумма задатка должна быть возвращена в двойном размере, т.е. если задаток 100 рублей, то получатель задатка обязан вернуть 200 рублей. Это правило содержится в статье 381 ГК РФ и определяет самые существенные отличия между авансом и задатком. Задаток позволяет сторонам контролировать друг друга. Получатель задатка контролирует деньгами, а плательщик – ответственностью в виде штрафной санкции в размере задатка. В этом и заключается обеспечительная функция задатка.
Вносить ли деньги без составления документов?
В случае сделок с недвижимостью задатки всегда превышают эти суммы, поэтому соглашение о задатке всегда должно быть оформлено письменно. Такая норма закреплена в статье 380 ГК РФ. Это позволяет сторонам подтвердить факт внесения денег. Соглашение о задатке может быть составлено в произвольной форме в виде соглашения на бланке организации или агентства недвижимости, и т.д. Самое главное, чтобы оно было составлено правильно и содержало сумму задатка и следующие реквизиты: Ф.И.О. сторон или наименование организации, место их жительства или юридический адрес, паспортные данные или реквизиты организации, сроки исполнения обязательств, предмет соглашения (объект недвижимости) с указанием адреса и иных характеристик, позволяющих точно определить объект, подписи сторон. Эти же правила распространяются и на соглашение об авансе. Хотя в случае с авансом возможно составление односторонней расписки от получателя аванса.
Сомнения – задаток или аванс?
Устное соглашение о задатке влечет последствия, предусмотренные статьей 162 ГК РФ, то есть стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания, но могут приводить письменные доказательства. Соглашение в получении задатка или аванса свидетельствует о заключении договора. В случае сомнения в назначении сумм, уплаченных по договору, эти суммы будут считаться не задатком, а авансом, который обеспечительную функцию не выполняет, а является частью будущего платежа. Нарушение формы соглашения о задатке, пока не доказано иное, приводит к таким же последствиям.
В практике риэлторов существует понятие «задатка», однако, если деньги вносятся в агентство недвижимости, этот термин больше подходит к авансовому платежу или обеспечительному взносу. Единственной функцией этой суммы является подтверждение серьезности намерений к проведению сделки, поскольку данный «задаток» обычно возвращается в случае срыва сделки любой из сторон. По этой причине возникает серьезная путаница в терминах и в профессиональной риэлторской среде. Однако если из-за такой путаницы будет составлен документ, в котором сумма будет называться именно задатком, и будет указано, что эти деньги уплачиваются продавцу, это приведет к запуску действия норм о задатке со всеми вытекающими последствиями.
Ограничения в применении задатка
Существуют несколько групп договоров, которые считаются заключенными с момента государственной регистрации. К таким договорам относятся все сделки с жилыми объектами недвижимости. Договоры с нежилыми помещениями и земельными участками считаются заключенными с момента их подписания. Это создает ситуацию, когда включение положения о задатке в договор, который вступает в силу с момента государственной регистрации, и уплата суммы задатка до государственной регистрации такого договора не будут приводить появлению санкций, предусмотренных положениями о задатке. Это связано с тем, что такие договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации в силу п.3. статьи 433 ГК РФ. К счастью, при возникновении подобных ситуаций суды склонны признавать данную сумму авансом, и она все же возвращается владельцу, но о двойном возврате в данной ситуации придется забыть.
Это же правило касается и договоров аренды, заключаемых на срок более года, так как договоры, заключенные на меньший срок, не подлежат государственной регистрации. Общая практика работы риэлторов с такими суммами заключается в составлении отдельного документа о внесении задатка.
Для исключения подобной ситуации эти отношения обычно выносятся в отдельный договор, к примеру, предварительный. Такой договор не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента подписания.
Очевидно, что аванс невыгоден для покупателя, так как в случае, если сделка не состоится, деньги просто возвращаются. Покупатель потерял время, не приобрел недвижимость и не получил никаких процентов от пользования его деньгами продавцом. Некоторые недобросовестные продавцы могут специально брать именно авансы. Целью такой операции может служить беспроцентное пользование чужими денежными средствами, к примеру, нескольких потенциальных покупателей.
Соглашение о задатке является наиболее надежным способом добиться исполнения сделки. Даже если сделка срывается по вине другой стороны, лицо, передавшее задаток, сможет компенсировать свои убытки. Однако по этой же причине получатели задатка не хотят принимать на себя ответственность. Это противоречие решается путем использования простого аванса, который не несет в себе обеспечительной функции, такой полезной для плательщика (покупателя).
Источник
Задаток и аванс. Тонкая грань
Obligatio est juris vinculum
Обязательство есть оковы права,
в силу которых мы по необходимости должны
выполнить известное действие согласно
законам нашего государства
В соответствии с гражданским законодательством обязательством является правоотношение между субъектами права, где одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие либо воздержаться от совершения действия, а другая сторона, то есть кредитор, имеет право требовать от должника исполнения взятой им обязанности, причем законом кредитору предоставляются разные способы защиты этого права. Тем не менее, закон защищает не только кредитора, но и интересы должника, справедливо уравновешивая интересы взаимодействующих лиц.
Свод законов гражданских Российской империи знал только четыре способа обеспечения исполнения обязательств: «Договоры и обязательства по обоюдному согласию могут быть укреплены и обеспечены: 1) поручительством; 2) условием неустойки; 3) залогом имуществ недвижимых; 4) закладом имуществ движимых» (ст. 1554). Так же немногословен был законодатель и в советских кодексах. Так, ст. 186 ГК РСФСР 1964 г. практически повторила редакцию Свода, добавив лишь в перечень способов задаток и гарантию.
Действующий гражданский кодекс устанавливает шесть способов исполнения обязательств: 1) неустойка, 2) залог, 3) удержание, 4) поручительство, 5) банковская гарантия, 6) задаток. Указанный перечень не является исчерпывающим, так как законом или договором могут быть предусмотрены и иные способы обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329 ГК РФ). В доктрине способы обеспечения исполнения обязательства называются акцессорными, то есть дополнительными, так как зависят от факта нарушения основного обязательства.
Рассмотрим сущность и основные черты таких способов обеспечения исполнения обязательства, как задаток и аванс.
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст. 380 ГК РФ).
Сущность задатка состоит в том, что:
1) при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен;
2) если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны;
3) если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка;
4) сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное;
5) в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Закон устанавливает, что соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть оформлено письменно (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Следовательно, в зависимости от воли сторон, соглашение о задатке может быть включено в текст договора, оформлено в виде дополнительного документа к договору, заключено путем обмена документами между сторонами с использованием различных видов связи либо в виде уплаты лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, соответствующей денежной суммы (в соответствии со ст. 447 ГК РФ любой договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов, в извещении о проведении таких торгов указываются размер, сроки и порядок внесения задатка участниками торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату; он также возвращается лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их (п. 4 ст. 448 ГК РФ).
В п. 3 ст. 380 ГК РФ законодатель указывает, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Однако закон не раскрывает смысл аванса, предлагая идти от обратного, то есть задатка.
В целом задаток и аванс имеют общие черты, но между ними есть существенная разница.
Во-первых, как отмечалось выше, соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме. Гражданский кодекс РФ не содержит специальных требований к форме соглашения об авансе. Однако в п. 3 ст. 380 ГК РФ указано, что при несоблюдении письменной формы соглашения о задатке сумма, уплаченная в счет причитающихся по договору платежей, считается авансом, если не доказано иное. То есть соглашение об авансе может быть заключено в устной форме (ст. 159 ГК РФ). Но согласно п. 2 ст. 161 ГК РФ простая письменная форма соглашения об авансе обязательна для физических лиц, если сумма аванса превышает 10 МРОТ, а для юридических лиц – независимо от суммы сделки (ст. 808 ГК РФ). Несоблюдение данной нормы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не отнимает у них права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
Во-вторых, аванс при прекращении обязательства до начала его исполнения может и не возвращаться, если стороной, его получившей, уже произведены какие-то правомерные затраты по данному обязательству. А если стороны оформили соглашение о задатке, то при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности его исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.
В-третьих, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Аванс не является способом обеспечения исполнения обязательств и доказательством заключения договора, а выполняет только платежную функцию. Во всех случаях неисполнения договора сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения в одинарном размере. При этом сторона, виновная в срыве сделки, не несет никаких санкций, за исключением ситуации, когда стороны в соглашении об авансе предусмотрели уплату неустойки (ст. ст. 330, 331 ГК РФ).
В-четвертых, отказ от возврата аванса признается неосновательным обогащением, подлежащим возврату в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ. Поскольку уплата аванса – это денежное обязательство, согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ сторона, уклоняющаяся от его возврата, несет ответственность за необоснованное пользование чужими денежными средствами в виде уплаты процентов на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Названные правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
На практике нередко встречаются и ограничения в применении задатка в отношениях, связанных с отчуждением недвижимого имущества. Так, законодатель выделяет несколько групп договоров, которые считаются заключенными только с момента их государственной регистрации (например, договоры купли-продажи недвижимости). Как правило, стороны сначала между собой согласуют объект недвижимости и заключают договор, но юридически заключенным он будет только после государственной регистрации. То есть, если стороны включают в договор условие о задатке, то оно вступает в силу только после государственной регистрации, а уплата суммы задатка, произведенная до государственной регистрации, не будет иметь последствий в виде санкции, предусмотренной п. 2 ст. 381 ГК РФ. Это правило будет применяться и к отношениям, вытекающим из договоров аренды, заключенных на срок более года, так как договоры аренды, заключенные на меньший срок государственной регистрации не подлежат.
Для исключения подобной ситуации сторонам необходимо оформлять условия о задатке отдельным документом, не подлежащим государственной регистрации, который будет вступать в силу с момента его подписания (например, предварительный договор купли-продажи недвижимости).
Исходя из вышесказанного, очевидно, что аванс выгоден для продавца, но никак не для покупателя. Так, если сделка не состоится по вине продавца, то он будет обязан вернуть покупателю двойную сумму. Но и покупателю надо быть, что называется, «на стороже», ведь если сделка сорвется по его вине, то он не сможет требовать возврата задатка.
Стоит иметь в виду, что оформление суммы в счет причитающихся платежей по договору в пользу покупателя авансом очень выгодно недобросовестным продавцам. Так, к примеру, они могут заключать предварительные договоры купли-продажи объекта недвижимости с разными покупателями, оформлять сумму, обеспечивающую исполнение обязательства со стороны покупателя, авансом (как правило, не менее 10% стоимости объекта), тем самым получая в свое распоряжение не малые суммы. Целью такой схемы может служить дешевое пользование чужыми денежными средствами сразу нескольких «покупателей» (платным такое пользование будет только в случае, если покупатель обратится в суд с требованием применения ст. 395 ГК), ведь продавец не может сразу нескольким покупателям продать один и тот же объект. Следовательно, сделка «срывается» по вине продавца, и он возвращает горе-покупателям аванс, не испытывая никаких санкций. В этом случае соглашение о задатке является надежным способом обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из договора, ведь даже если сделка и не состоится по вине другой стороны, лицо, передавшее задаток, сможет компенсировать свои убытки и упущенное время.
Источник
